想買千萬透天法拍屋 租客犯「致命2錯誤」竟損失360萬
記者陳韋帆／台北報導2020/04/10 19:20:00
標售法拍屋細節相當多，一個環節失誤，就會錯失良機。地政士全聯會副執行長蕭琪琳分享，自己朋友小張，在新北市租了一間透天厝，後來該屋被法拍，決定在二拍8折的時候進場，結果因犯下「最常見的致命錯誤」，不僅損失了約360萬，最後還被迫搬家。
▲小張租下一間新北市透天厝，為求舒適自掏腰包花60萬元裝修。（示意圖／業者提供）
小張的透天厝月租金原本是3萬元，但想要住得舒服，所以與房東協議，由小張出60萬元幫房東裝修，但租期拉長至6年、同時月租金降到2.8萬，以2個月租金作為押金。雙方同意，經2個月裝修後，小張順利住了進去。
▲住了一年半房子遭法拍，不想損失60萬裝潢費，小張決定出手投標。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
住了約一年半後，小張突然遇到法院人員說要查封房子，一開始嚇了一跳，但由於很喜歡這個租屋處，而且又花了60萬裝潢，於是決定出手投標，6個月後小張接到法院公文時，看到查封筆錄中載明該透天厝有租約，所以註記「不點交」。
▲帶有租約的法拍屋，法院通常註記不點交，也不太會有人投標。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
小張請益專家，專家告訴他「不點交」就是因為有租約，通常較少人願意出手標售，但小張自己就是租客，沒有這樣的問題，所以小張應有機會用便宜價格買到透天厝，第一拍到了現場，但發現底價1,850萬元與市價相近，沒有便宜多少，所以就沒有出手。
▲小張第二拍沒有在本票背書，被宣布「廢標」。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
第二拍時，底價調整為1,480萬元，小張覺得相當便宜，於是就準備了296萬保證金，並且開立銀行本票，並用1,500萬元投標，投標時間14：30，直到3點事務官開標時，只有小張的標單，他既開心又緊張的等待收穫，結果竟被宣布「廢標」。
▲第三拍時，小張未注意「不點交」已改為「點交」，最後被別人奪標成功只好搬家。（示意圖／記者陳韋帆攝影）
蕭琪琳解釋「因為小張雖然有在抬頭寫上名字，但卻忘記背書，他整個人都傻了。」後來朋友安慰小張下次再來，第三拍價格更低，可以賺更多，小張也想說，第三標按常理再打8折，底價應該是1,184萬，他只要用1,400萬元投標應該沒問題。
第三標時，小張有了上次的經驗，駕輕就熟的寫上1,400萬，並不忘背書，投了標單，結果有人竟然以1,550萬元、比第二拍底價更高的價格得標，小張當場崩潰痛哭，因為不僅失去了裝修的60萬元，最後還必須搬家。
該房子市值約1,850萬，第二拍時小張本來勝券在握，可以賺到近300萬的價差，結果犯了法拍菜鳥最常見的致命錯誤「忘記背書」；第三拍時，也未再留意「不點交」被改為「點交」，最後被別人成功奪標。
▲倘若房子在出租前就已抵押借款，債權人得以申請取消「不點交」註記。（圖／蕭琪琳授權提供）
蕭琪琳解釋，法拍的房子註記「不點交」之所以可以更改，原因就在於房東租屋與貸款的先後順序，倘若房東先貸款，再進行出租，銀行或債主有權排除租賃權，由拍定後「不點交」改為拍定後「點交」。
綜合上述過程，小張最後不僅賠了裝潢60萬元，也少賺了300萬，一共損失360萬元。而且新屋主倘若不願續租，還得面臨搬家的窘境，而押金、裝潢損失，也都只能尋找房東求償，倘若一開始就將這項事情，交給專業人士處理，就不會遭受這麼嚴重的損害。
▼【永豐建經】標購法拍屋最容易犯的錯誤（影片來自YouTube－永豐建經頻道，若遭移除請見諒）
