北市店面均價恐跌破百萬 新竹、高雄價格硬挺逆勢揚

雙北地區近年店面成交行情衰退，台北市店面單價險跌破百萬。

近期觀光產業受到新冠病毒疫情重創，北市知名商圈士林夜市陸續傳出退店潮，包含日系美妝店、豪大雞排、口吅品臭豆腐等名店皆已關門大吉，專家指出，受電商、百貨、商圈移轉、成本影響，北市店面成交單、總價都在緩步下跌，甚至差點跌出百萬大關，預估受到疫情影響，今年店面價格難創高價。

根據實價資料，台灣房屋統計全台七大都會區近三年店面交易，其中天龍國台北市店面平均單價持續下跌，從108.1萬元跌至100.6萬元，修正幅度達到6.9%、總價也減少6.3%，而新北市跌幅也達6.2%，桃園市、台南市修正幅度則在2~3%之間；至於店面單總價成長最亮眼的則是高雄市單價上漲7.7%，其次為台中6.1%，值得注意的是，以高所得、高消費傲視全台的新竹縣市，雖然平均單價不變，但店面交易總價在3年內一口氣上漲1成5。

雙北店面單總價下滑 民生消費撐商圈

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，高雄市2017~2018年店面單價變化不大，不過2019年單價增幅明顯，而億元以上的店面交易，也從2018年的6筆增加至16筆，主要受惠九合一大選後，高雄成為全台焦點，不少企業和連鎖店面都宣示南進布局，拉抬觀光消費、帶動店面買賣租賃需求，其中最高總價的店面交易即為2019年7月，高雄醫學大學以19億元買家樂福十全店舊址，作為日後醫療大樓之用。

不過反觀北台灣店面交易狀況就不如高雄熱絡，尤其台北市受限於觀光消費放緩，Ａ級商圈發展趨弱，店面單價又已偏高，而近年缺乏黃金店面交易，因此平均單價欲振乏力，和2017年相較，單價下修5~10%。

而新北市、桃園市的店面雖有小幅震盪，但整體表現還算平穩，主要因為各區域商圈仍是以周邊自住客為主，一般民生餐飲類型的店面承租狀況穩定，較不受大環境影響，因此單價變化並不大。

桃園市在人口紅利加持下，日常消費維持商圈發展，店面交易單、總價平穩。

桃園以南 新竹店面價格一馬當先

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園市店面交易熱區以中壢區為最多，不少中壢區店面是搭上機捷話題，亦有不少以大專院校為主的商圈店面受到投資者喜愛，其次是桃園區，以舊市區商圈店面為主，龜山長庚商圈等一帶也有不少店面投資者置產。

受惠於新竹科學園區、工業區就業人口紅利拉抬，新竹地區店面價格明顯回穩，不過買氣板塊出現移動，從2019年交易店面可觀察到，過去店面多以新竹市占大宗易，但店面交易量較2018年增加的區域多數位於竹北市、湖口鄉、竹東鎮以及新豐鄉，這些商圈多屬在地來客量多的區域，顯見買方看中該地點的集客力以及對商圈潛力的信心，因此大刀闊斧地出手。

至於台中地區，去年店面平均成交單價達33萬元，交易總價卻下滑11.1%，豐邑機構總經理邱崇喆指出，店面行情隨著土地成本、營建成本上漲，價格持續上揚，但交易狀況熱絡，主因有重大建設引領話題，尤其以捷運綠線沿線最熱，其次則是生活機能成型的重劃區，像是太平新光重劃區周邊，若是想找尋具發展潛力的商圈，則可往東區一帶，像是台中車站的干城特區，目前區內已有秀泰影城插旗，附近還有三井集團「Mitsui Shopping Park LaLaport台中」等話題，加上剛開放的台糖湖濱生態公園，未來將成為商業活動之重鎮，目前總價帶2千萬元上下產品最熱銷。

台中市重大建設引領商圈發展，又以總價2,000萬左右之店面最熱銷。

高雄店面去年成黑馬 狠甩新北、直逼天龍國

至於南部二大都會區，尤其店面基期低，呈現穩定成長趨勢，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，高雄無論是單價、總價呈現上揚狀態，甚至在坪數放大的效應下，平均成交總價甚至於2018年領先新北市、2019年更狠狠甩開新北，和台北只剩5%的距離。

黃舒衛進一步指出，店面投資與零售市場的成長連動，而零售市場表現又受觀光市場帶動，根據觀光局統計的觀光旅館營運數據顯示，2018年高雄市觀光旅館為56.81%，但2019年提升到66.07%，尤其一般觀光住用率成長12.21%，是全台最佳進步獎，因此，無論是外國觀光客或國旅市場都成為高雄零售市場成長的生力軍。

除此之外，高雄高溫的氣候也強化實體店面規模，「要大空間、要舒適」，才得以和電商一較高下，產品做出差異化定位，因此除了大型商場持續加碼投資外，街邊店規模也逐漸走向百坪規模化的新格局，預估高雄市店面價格基期低，單價不到台北市的三分之一，再加上公共建設、觀光市場新鮮感十足，店面市場投資前景看俏。

至於，台南店面市場的獨特性，光以北門路、國華街頻上日雜封面，即可知其古都的生活、消費情調，頗受國際市場接受，尤其在南科等高科技大廠持續投資之下，有機會複製竹科高學歷、高所得、高出生率的模式，從日本三井集團願意投資高鐵站旁購物中心，便可預估未來零售市場將走向古典精緻與年輕新穎等不同面貌。

展望今年店面發展，張旭嵐認為，受到新冠狀病毒疫情發酵，觀光消費人潮大幅減少，首當其衝的就是觀光餐飲業，因此今年上半年的店面市場逐漸看到後續效應，如果疫情拉長，營業狀況難以支撐店租人事成本，中小型店面空置率將增加，店面收益下滑，暫時也難有創高價的交易出現。