風評：餘屋多房價難大漲？錯！央行勿輕忽房價

央行公布去年12月理監事會議紀錄，其中有討論到房市部份，部份理事認為餘屋仍多，對房價上漲問題不必太擔心。這種看法顯然錯誤，央行切勿輕忽房價潛在的問題，更應及早行動。

國內建築、土地、房市的主管單位是內政部，不過前波房市大漲之時，看不到內政部有任何作為，倒是當時的央行總裁彭淮南一馬當先出面「打房」，祭出各種信用管制、痛責豪宅貸款99%，結果房市、房價儼然變成央行的「業務」之一，因為央行掌握金融與利率控制。

理監事會中對房市的討論，主要是認為房市尚未出現大量投資客進場，雖然房價已出現溫和上漲，但全國餘屋數量仍多、去化需要時間，因此認為房價不易出現爆炸性成長。

因餘屋仍多而認為房價不會大幅上漲的看法，從理論上來看是正確，因為市場上仍屬供給過剩（有大量餘屋），價格無由上漲；實務上看則是錯，因為過去的歷史與房市的特殊性證明此說有誤。

台灣現在的空屋數量，因為不同機構、根據不同方式得到的數字會不一樣，主要來源一個是人口及住宅普查時的資料，另一個是根據用電量推估，基於有人住的房子一定要有電冰箱的假設，因此用250公升中型電冰箱與電視機1個月耗電量為55-62度，因此以60度整數為標準，低於60度者視為空屋。不論那種方式、那個單位所作，得到的空屋數量大概就在80-100萬戶左右。

百萬空屋，當然不虞房價上漲─但請特別注意，80-100萬空屋這個數字，其實已存在超過20年以上。1990年人口及住宅普查得到的空屋數量是67萬戶，1993年82萬戶，2000年是122萬戶。根據用電量推估的空屋數，2009年就是90萬戶，至今每年都大概維持在80-90萬戶之間。

換句話說，近20多年來，國內空屋數量大概都在80-100萬戶左右，但這段時間房市可不是都在空頭市場，反而是出現過超過10年的大多頭市場，房價更是翻了兩翻。因此，以餘屋仍多推論房價沒有大幅上漲空間，絕對是錯誤的推論，過去歷史已經證明。

至於原因，簡單的說，房地產與大部份貨品不同，絕對無法作到「貨暢其流」，從供給過剩地區輸送到供給不足地區，因此許多位於人口外流、發展受挫、公設差又偏遠地區的空屋，就永遠是空屋，對要在台北購屋者而言此空屋完全不存在，也無法把「蛋黃區」（指房市的菁華區核心）房價拉低。所以認為餘屋仍多、不必憂心房價大漲，是錯誤的推論。

相反的是，現在房價就已經溫和上漲，甚至去年的土地交易量與商用不動產交易量都創近10年新高，房市算是逐漸脫離空頭市場；展望未來，去年因中美貿易戰回台投資的台商，及政府對回流資金大赦政策吸引回來的資金，都會是未來點燃房市上漲的火把；其實，已經有央行理事提醒資金回流雖禁止投資房市，但5年禁令解除還是會有衝擊。

台灣陷於低薪資困境近20年，這20年也是房價飆漲的20年，更是年輕人相對剝奪感最重的20年。去年的平均實質經常性薪資仍不如17年前，而房市雖然走了幾年空頭市場，但房價其實下跌有限、甚至已經逐漸回到接近高峰期價位。

雖然馬政府後期的房地合一、實價課稅，算是把房市投機的稅務漏洞堵起來，但要骨子裡深埋「有土斯有財」基因的台灣人有錢不買房，難了點，只是現在改為長期投資、美其名曰「資產配置」、而非短線炒房罷了，同樣有拉高房價的力道。房價如通膨，最好能防範於未然，一旦漲聲響起要再壓下，就是事倍功半，央行切勿輕忽房價潛在的風險。