年前買厝看這　中古屋斡旋談妥才轉訂

近來房市景氣好、銀行利率低，使越來越多人願意進場置產，不過購屋前最重要的，就是要先確認自己手頭上有多少預算能運用、信用狀況是否良好，因為在申請房貸時，自身信用狀況會成核准與否的關鍵，還會影響可以拿到的利率以及放款條款，因此在確定要成為「買房一族」後，最好能先評估自身財務狀況，才能更好的去挑選符合需求的物件。

21世紀不動產七期河南加盟店房仲蘇益正表示：「買房時，預售屋和成屋流程有所不同，而比較繁複的部分，通常是在牽涉到產權轉移的中古屋。」

一般而言，房屋買賣流程不外乎為簽約、用印、完稅、交屋這四大步驟；而若是購買中古屋產品，在發現心儀物件後，就需下約開價2%、通常為5~20萬元不等的「斡旋金」，或是不需支付金錢的「買賣要約書」，這是表示自己非空頭喊價、有購買意願，好讓房仲去向屋主議價，但蘇益正強調，斡旋金並不代表訂金，需在屋主同意出價後才可轉訂，接著買賣雙方才會正式簽定買賣契約。

最常發生糾紛的部分，通常會在此時發生，因為常有買方下了斡旋後又反悔不想買的狀況，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰解釋：「只要斡旋未轉訂金，買方有權更改價格及取消下斡，不過若是臨時要變更價格，建議以簡訊或是更改合約方式，才能確保以後不發生爭議，之後再簽正式的買賣合約。」蘇益正也提醒，斡旋轉訂後，兩邊就都不能再反悔，反悔的話雙方都會有罰則，買芳若反悔，屋主就有權力沒收其訂金，千萬要小心。

訂金付了，下一步就是要正式簽約，通常都會有專業地政士來協助，也會在此階段進行「買賣價金履約保證」，蘇益正強調，履約保證相當重要，通常費用為價金的萬分之六、由買賣雙方各分擔萬分之三，用來找一個第三方公正人，負責用一個專門、獨立的銀行帳戶，保管買方陸續支付進來的買賣房屋款項，並由該第三方負責撥付中間產生的相關手續、稅捐等費用。

待確認買賣雙方的費用和房屋過戶動作都完成了，才會把專戶裡剩餘款項及利息全數移交撥款給賣方，差不多是一手交錢、一手交屋的情況，因此雖需多花點錢，但卻能保障雙方避免後續出現重大損失。

如果簽約沒有疑義，雙方就要備妥過戶文件，要申請貸款的買方則需準備財力證明，由地政士在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書、登記申請書上用印，待稅捐單位核發稅單後，代書就會通知買賣雙方，在一定時間內繳交契稅及增值稅，完稅之後就進行過戶、設定手續。

而交屋前一日或當日，買方得再去驗一次屋，確認賣方已將房屋騰空，待塗銷登記辦理後，就可正式交屋，宥欣地政士事務所地政士謝宛珍建議，買方最好先驗完屋後再撥款給買方，這樣對其較有保障。

交屋當日，買方要帶剩餘應付給賣方的價金去交屋，也就是總價金額扣除簽約款、用印款、完稅款、代清償賣方貸款金額後，所剩餘的交屋款項；雙方也需分算交屋前後的房屋稅、地價稅、水電瓦斯、管理費，以及支付地政士代書費、政府規費等，之後買賣雙方即可正式簽立點交書，隨後買方就會拿到房子鑰匙及權狀，成為房子的新主人。（陳昱均／台中報導）