房地產也有買賣公式？照著富媽媽的方法找到「C級房」，4年賺340%！

我們家第一次買房，是在我娘家火災後。

當時主要買來租給我妹妹，同時讓我回娘家有地方住，但沒多久我跟先生就到上海定居，這房子的3個房間後來全租出去，再以租金付貸款，除了頭期款與相關稅金之外，我們幾乎不用爲房子付任何錢，而我這10年買房也都是循此模式。我們第2間房子就是買在前一篇提到的上海松江區，截至目前為止，我在中國與台灣共計買了10間房子，從沒賠過錢。

你可能好奇我是如何辦到的？根據這10年來買房、看過數百間房的經驗，我把房地產分成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ 4個等級，而且只買C級房，這是關鍵。

在我的分類中，Ａ級房指屋齡低於10年，屋況極佳，有健身房、游泳池、圖書室等公共設施的房子。外觀整潔，管理監控設備齊全，住戶素質整齊，收入接近，多為自住。A級房是許多首購族「一眼看中」的標的，但它的房地產投資回報率最低，因為新，所以房價最高，若買來租人，房租可能低於每月房貸，並不划算，在購屋市場低迷時，最易蒙受降價損失。

Ｂ級房的屋齡介於10到20年，屋況堪稱良好，沒有漏水、管理問題、租客穩定。周圍有菜市場、圖書館、公共運動場、小型市集。租住在B級房產的人，租金不高、生活便利，大多數頭期款不足，是無法購買新房的人第一首選。

Ｃ級房屋齡介20到30年之間，屋況普通、偶有漏水。周遭環境髒亂、社區管理不佳、租住者收入偏低。

Ｄ級房屋齡超過30年，房屋急需修繕、水管暴露損壞、屋頂坍塌、電路損壞、長期無人居住。需要花大錢整修才能入住。這類型房產通常居於山區、產業沒落地區。

這4種房子中，根據我的經驗屬C級房最有利可圖，因為它容易被市場「低估」。我的方法是，買進被「低估」的房產，整理、修繕問題，就能提升房產價值，創造穩定獲利。

那麼，如何尋找C級房呢？

第一步，我會先找住家附近的地圖，查出附近的工業區、加工區、工廠在哪裡？比如我住在竹北，知道附近有湖口工業區、竹北工業區、新竹科學園區。

第二步，徒步勘探這片區域，感受當地的生活機能與居住環境。

第三步，從中尋找C級房，比如：裝潢陳舊、漏水、空置、破敗、雜亂、玻璃壞損、牆壁剝落等。

在決定買房之前？我會先計算房產的「現金回報率」，公式如下：
{（租金-每月還貸金額）×12}÷ 頭期款

如果一套C級房，買進價300萬元，頭期款20%，共計60萬元。每月租金收入1萬2,000元。貸款25年，利率2%。頭3年還息不還本，每月還貸款4,000元。則這套C級房產的「現金回報率」為：

{（12000-4000）×12}÷ 600000=0.16=16%

16%就是這套C級房的「現金回報率」。而我自己的「現金回報率」標準如下：

1.≤10%——不合格。
2.10%～20%——合格。
3.>20%——極優秀。

2010年，我曾在宜蘭羅東看中一套C級房，它的售價是225萬元，頭期款45萬元。買進之後，我的租金是8,500元台幣，貸款180萬元，寬限期2年（只還利息，不還本金），分25年攤還。沒有管理費、沒有其餘公共費用，頭2年每月還貸3,000元。當時我計算出的「現金回報率」為：

{（8500-3000）×12}÷ 450000=0.146=14.6%
「現金回報率」為14.6％！

2年後，我的租金上浮至9,000元/月，每月還貸為9,000元。仍然完全沒有還貸壓力（租金全抵房貸，並且扣除本金）而現金投報率仍計算為：

{（9000-3000）×12}÷450000=0.16=16%
16%就是這套C級房的「現金回報率」 ！

再2年後，這套C級房產售出。成交價是320萬元，我從這套房產獲利為：
320萬元（最終售價）–165萬元（剩餘本金）=155萬元

我只投入45萬元，而我的最終獲利率為：
155萬÷45萬 = 340%

340%！只花了4年！看看C級房產的驚人的潛力！