北台灣房市 宜蘭、新竹預售屋建案比新成屋還便宜

據市調機構統計，北台灣各縣市預售屋比新建屋建案貴的縣市，分別有台北市、新北市、桃園市與基隆市，但宜蘭和新竹地區的預售屋建案則普遍比新成屋便宜。其中，以宜蘭地區價差最大，新成屋均價比預售屋貴逾 1 成以上。

住展企研室經理何世昌指出，在很多人眼中，預售屋類似房地產的期貨，賣的是未來的價格，所以成交行情比成屋高。事實上，預售屋究竟有沒有比新成屋貴、兩者價差多大，其實與當地消費者接受度和景氣強弱關聯性較高。

由住展統計 2019 年 11 月預售屋、新成屋成交均價，資料顯示以台北市預售屋建案均價達每坪 86.9 萬元，比新成屋建案每坪高出 3 萬元，其中價差約 3.6%。

何世昌指出，因台北市消費者普遍能接受預售屋，且投資、置產買盤的比例又比其他縣市高，預售屋均價大多都比新成屋貴約 10-15% 左右，但今年來因景氣持續好轉，先前走勢疲軟的新成屋價位反彈強勁，拉近與預售屋的差距。

何世昌指出，按過去慣例來看，現在北市預售屋比新成屋價差不到 5%，實在罕見，而近 10 餘年來只發生過兩次，一次發生是在 2013 年至 2014 年上半年，另一次則是今年下半年。

新北市 11 月預售屋建均價為每坪 40.1 萬元，較新成屋建案貴約 4.2%。新北市歷來預售屋與新成屋價差極小，通常只有 1-3％左右，目前價差逾 4% 屬於極端值，原因可能與景氣好轉與台北客買盤大量湧入有關。

何世昌分析，雖然新北市也屬於大台北生活圈，但新北市的趨勢卻與台北市不同。在景氣低迷時，新北市以剛性需求為主力，他們較偏好新成屋，此時新成屋價位多高過預售屋，如 2015-2017 年都是如此，但價差極小。景氣轉好時，投資、置產需求出籠，再加上台北人大量湧入新北市買房子，此時預售屋價格會高於新成屋。

此外，統計顯示，北台灣價差最大的宜蘭地區，預售屋比新成屋便宜約 13％。由於宜蘭在地的購屋族對於新成屋接受度較高，所以大多數時候新成屋的價位都比預售屋貴；只有在大多頭時期，因大台北投資性資金轉進宜蘭，才會有預售屋價格比成屋貴的情況發生。但近幾年來宜蘭房價低迷，外來客銳減，現在宜蘭房市大多靠在地人捧場，成屋較受青睞，價格自然比較好。

何世昌進一步表示，建商若推新成屋這種先建後售的模式，購地與興建的資金多要自籌，資金成本與壓力較高。反觀預售屋模式是先讓消費者幫忙支付部份興建費用，能夠降低建商資金成本，售價理應相對便宜。但因預售屋擁有前期付款輕鬆的優勢、且有炒作脫手的時間與空間，售價普遍就會高於新成屋。在景氣好的時候，大台北預售屋很難有便宜貨可以撿，消費者可能要挑選銷售多年的成屋案，才有比較大的議價空間。