建商棄豪宅、改商辦 商仲業者房市7大示警

2019年商用不動產交易總金額創下近16年新高紀錄，且北市A級商辦為例，全年空置率降至5.05%，為18年以來新低。(圖/記者張瀞勻攝)

2019年商用不動產交易總金額創下近16年新高紀錄，且北市A級商辦為例，全年空置率降至5.05%，為18年以來新低，並推升平均租金達每坪2,790元，年成長3.15%，不少建商都想把手上的豪宅、賣場土地改做商辦，商辦市場前景大好，但世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒認為2020年的台灣房地產應小心謹慎、步步為營，僅能用「小滿」形容，2023年商辦市場供給即將爆大量，俗話說，「小滿不滿、幹斷思坎 」。

根據世邦魏理仕統計，商用不動產全年(截至12月15日)交易金額達新台幣3,802億元，創下CBRE自2003年有紀錄以來的歷史新高。

另外，租賃部分，台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，以A級商辦為例，全年空置率降至5.05%，係為18年以來新低，推升平均租金達每坪2,790元，年成長3.15%，其中位於信義基隆區的頂級A級商辦租金漲幅尤其顯著，平均租金爬升至每坪3,466元、年成長3.3%，係為10年以來新高；此外，A辦租金上漲所產生的外溢效果亦使得其他商圈辦公大樓受惠，台北市B級商辦全年空置率降至3.36%，平均租金同步穩升達每坪1,788元、年成長1.22%。

朱幸兒指出，今年商用不動產市場熱絡，光是CBRE今年出租坪數就逾4萬坪，相當於整棟南山人壽，加上到2023年以前，商辦供給稀少，對於台北市商辦房東而言，是一大光景，進而許多建商都在思考，想把手上的商場改做商辦、住宅改做商辦，尤其是南港地區，光是已有消息曝光的商辦建案，包含國泰人壽調車場案、潤泰商辦案等等，預估從2023年開始，至2027年期間供給量超過10萬坪，屆時恐怕對於台北市中心的商辦市場會有衝擊。

朱幸兒也進一步表示，目前房市看似樂觀，但2020年台灣房地產僅能有「小滿」代表，因為小滿時，農作物逐漸飽滿，但稻田若無蓄滿水，恐怕造成田坎乾裂，影響稻子收成。

她也提到，投資人必須留意七大現象，不應太過樂觀。第一，台商回台投資金額創新高，但能否落實才是關鍵；第二，商辦租金創新高，但未來2~3年大量供給帶來隱憂；第三，房屋交易棟數雖逐漸回溫，豪宅交易量卻創新低；第四，低利時代來臨，資金流入房股市，但未造成購屋者追價；第五，52%美國及79%亞洲企業財務長預測2020全球經濟將步入衰退；第六，穆迪調降2020多國之債信評等從穩定至負面；第七，2020年大陸國企及公司債務違約是全球經濟最大風險。