房地合一稅最高扣45% 民眾避稅不可不知的權利實務

政府為改良稅制，將房、地合一並經立法通過後，自105年1月1日起開始實施，但許多民眾仍對房地合一稅制的內容仍一知半解，在不明就裡的情況下，就可能喪失自身應得權利。

「新制」的房地合一稅區分為「個人」及「營利事業」兩部份。「營利事業部份」屬於公司、行號，應該都有節稅專家代為協助處理；至於「個人部份」雖有明確的法條，卻仍有很多民眾不明真義，往往在不知不覺中喪失自身應得權利而冤枉多繳稅。

「房地合一稅」立法通過後， 105年1月1日起正式開始實施，其間也有緩衝期，就是103年1月1日(含）前所取得的房地屬「舊制」，土地免稅，房屋交易所得則要依實併每年在綜合所得稅結算時，與其他類別所得合併申報課稅；105年1月1日後出價取得的房、地則一律採「新制」課徵，必須在房地取得完成登記後的次日起算30天內以個案方式完成課稅申報。

至於103年1月2日以後到104年12月31日間取得的房、地，以持有時間分列，未滿2年就採新制的房地合一稅課徵；滿2年以上，則按舊制只課房屋交易所得。

房地合一的「課稅稅基」是「房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額」；有關稅率在個人部分則分為「境內居住者」(設籍在國內，並在國內居住事實超過31天，都可列計為「境內」)，如購買房地後，持有僅在1年內課稅高達45%；持有超過1年以上、2年以內者課35%；持有超過2年以上、10年以內者為20%；持有時間超過10年以上者課15%。

惟「如因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易後持有期間在2年以下的房屋、土地，及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地一律課徵20%」，其中包括取得前土地遭越界興建、因病需醫藥費、欠錢遭強制執行及非出售不能躲避傷害者，持相關證明文件即可辦理。

而「非境內居住者」，其持有房地時間在1年以內者，課稅45%；超過1年以上則課35%。另對「自用住宅」的「減免」優惠條件，須是「個人或其配偶、或未成年子女」有戶籍設在該房屋，且持有並實際有居住連續滿「6年」，没有提供營業使用或出租，或執行業務使用，經「課稅稅基」(即課稅所得)計算出的結果，買賣差價在400萬元以下就「免稅」，超過400萬元部分，就按10%稅率課徵；但「每人在6年內只能以1次為限」。

在換屋「重購」方面，以小屋「換大屋」者「全額退稅」、以大屋「換小屋」者按小屋買價除以大屋賣價所得「比例」當做退稅、繳稅依據，不過須在重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。對於換小屋按比例退稅，例如原來的大屋以1000萬元賣出，2年內再買進800萬元的較小房屋，就以800(分子)除以1000(分母)，得到的8/10為退稅比例，應繳稅率為2/10。

對於持有時間的計算，有關於繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算，然後再按比率課徵。