有房者還要「囤房」嗎？ 專家勸：現在買房越來越危險

過去由於房市高漲，使得不少人深信買房能帶來財富，因此就算本身已有房產，仍是拼命「囤房」。不過，品嘉建設創辦人胡偉良認為，由於我國的房貸比例很高，加上房貸利率偏低、還款期限也夠長，所以在房價上漲的情況下，會讓人產生一種錯覺，認為買房比較輕鬆，而且也是一件穩賺不賠的事，所以就產生繼續買房的念頭，但今非昔比，現在買入第2間房已經開始越來越危險。

胡偉良以台北為例，目前房屋的平均成交期已經拉長到半年以上甚至長達1年，這段時間如果有業主到仲介公司賣房，通常會被房產經紀人告知兩點，一是買家會議價，二是急用錢難變現。

胡偉良分析，由於買家會議價，目前房子的實際成交價會比掛牌價低，比如掛牌1500萬的房子，實際成交價可能會下殺到1200萬；二是房子成交週期大概在1年左右，這需要看房子的情況，購房者對價格的預期、貸款等諸多因素才能決定多久能賣掉房產，總體而言就是急用錢難變現。

胡偉良說，從上述兩點來看，表面上房價雖然沒有大跌，但加上銀行利息和買家的議價空間之後，大部分家庭持有的房產要想賺錢，已經變得很難；從當前的情勢來看，未來房子只能拿來住，未來的房產要想賺取高利潤將會越來越難。

為什麼要民眾停止繼續買第2套房產呢？胡偉良表示，因為第一套房產，對於大部分家庭來說，都是為了自住，畢竟租金居高不下，一套自住的房產是每個家庭的基本需求；且房價經過上一輪上漲過後，價格已經讓不少家庭望房興嘆，現在還在買房的基本上只剩下兩種人，也就是剛需的首購族和改善房的換屋族。

胡偉良說道，由於我國的房貸比例很高，加上房貸利率偏低、還款期限也夠長，所以在房價上漲的情況下，會讓人產生一種錯覺，認為買房比較輕鬆，而且也是一件穩賺不賠的事，所以就產生繼續買房的念頭，但今非昔比，現在買入第2間房已經開始越來越危險。

對於自有房產的民眾，胡偉良說，通常買入二套房之後，必然有一套房面臨出租的局面，但國內房產租金回報普遍不高；當然過去房產的出租回報也一直不高，但過去貨幣貶值預期強烈，房價上漲不僅能夠彌補租金回報，而且還可以「以租養貸」；不過，目前面臨資本寒冬，房價繼續上升的機會恐怕不大。

胡偉良補充，很多人過去從不擔心房產折舊的問題，這是因為過去房市供需不平衡，銀行只對超過一定年限的老舊房才會減少貸款額度，但日後情形有可能改變；另外，隨著政府不斷鼓勵及扶植租賃市場的發展，未來可供出租的房子將大量增加，租金收入比可能會降；因此，大部分家庭買入第一套房產都已經掏空了積蓄，一方面承受不起房價下跌的風險，另一方面房子租不掉也賣不掉，很容易自找麻煩。