房地產是火車頭還是火燒頭？ 學者手遊妙喻讓你搞清楚

章定煊表示，房地產是火車頭產業的說法來自兩方面，一方面是可帶動其他產業的消費，比如說生產過程要使用到的砂石、鋼鐵、玻璃、水泥家具，使用階段會使用的裝潢、房屋仲介、物業管理等。另一方面是房地產增值獲利，可刺激消費。

但在台灣，統計實證結果，兩個效果都沒有。產業帶動方面，採礦砂石業的GDP越來越低，鋼鐵業也與國際行情有較大的關連性，唯一能帶動的是金融業。另一方面，高房價產生消費排擠效果，房地產帶動不了經濟，反而成為經濟的負擔。

台灣房地產會這樣，主要是房地產的生產分為兩個活動，一是建築活動，一是開發活動。建築活動與營造業高度關聯，也就是大家認為房地產事業有火車頭功能的部分，產生的利潤屬於製造利潤。

開發活動則是一個長期投資的過程，產生的利潤屬於持有利得。持有利得的來源可能來自土地在規劃整地過程的土地生產力提升、土地周圍的建設對土地外溢效果，而最重要的部分就是預期土地增值的投機活動。

問題就在由於土地的昂貴性可以乘載大量的資金，是氾濫的低利率貨幣最佳去處，加上過去財團養地鮮少失敗，投機活動帶來的持有利得，凌駕在所有活動之上。

章定煊說，投機活動只是資金的轉手，是虛假投資，不但對經濟毫無助益，反而讓需要資金挹注的經濟活動受到了壓抑。有人認為資金轉移也是一種經濟活動，炒房炒地的人也投入不少，「如果這樣也有助益，我最近打手遊三周年的活動，開了四個帳號四台手機一起拼命打，希望有一天帳號能高價賣人，也值得拍拍手」。

章定煊表示，政府近來透過前瞻計畫、都更、老危，讓建築活動跟土地的生產力提升，或許可讓房地產重新發揮火車頭功能，但如果拿不出方法解決投機問題，這些建設反而會變成土地炸炒作的助燃劑，房地產無法帶動內需，仍是內耗產業。