全台建照核發創11年新高！這兩個地區2021年賣壓最大

房仲業者預估，今年推估將有14.5萬戶建照再發出，預計在2021～2022年成為新增供給，特別是桃園市、台中市這兩都會區恐怕都會出現極大賣壓。（攝影／鄭國強）

揮別過去幾年建商普遍減量開發、保守推案的現象，今年以來全台住宅建照核發量再創新高，房仲業者預估全年將有14.5萬戶建照再發出，預計在2021～2022年成為新增供給量，其中，像是雙北市近三年所陸續開放的新興重劃區，建商也趕在前三年申請建造執照以取得容積獎勵，使得未來市場的供給量再攀高。房仲也特別提醒，桃園市、台中市這兩個都會區未來恐怕會出現「爆量賣壓」。

4成5看壞未來景氣，6成認為2020下半年才是購屋時機

今年來，台灣面臨國際景氣不穩定、美中貿易戰、加上國內即將舉行2020總統大選的紛擾之下，民眾普遍看壞未來景氣走勢，也影響了購屋意願。

根據永慶房屋18日發布最新網路會員調查結果，有45％民眾看壞今年第4季景氣，僅有2成比重的受訪者認為今年下半年是購屋時機，反而將近6成則認為2020年下半年後才是購屋的機會點，顯示出在面臨貿易戰、總統大選等變數之下，受訪者普遍放緩購屋腳步，等待經濟與政治局勢明朗後再進場購屋。

全台建照核發量創下11年新高，桃園市、台中市賣壓最重

另外從供給面來看，永慶房屋也對新竹市、台中市提出賣壓沉重的「紅色警戒」。

所謂的「使用執照」指的是，可直接成為新成屋的供給量，屬於「賣壓進行式」；「建築執照」則是指未來進入市場的供給量，屬於「未來進行式」。

根據內政部統計，今年前7月全台住宅使照核發戶數為5.27萬戶，儘管比2018年微減2％，但比起2014房市景氣高點的4.73萬戶，增幅仍超過10％，創下11年來第三高紀錄。永慶房產集團業務總經理葉凌棋則預估，「全年可能落在8～9萬戶左右。」

進一步分析七都的使照核發概況，其中又以桃園市、台中市、新竹縣市「持續成長中」最為明顯，尤其桃園市年增37％最多、其次是台中市年增22％，新竹縣市則是微增3％，賣壓恐怕也正在持續累積當中。

再觀察另一項「指標」，也就是建築執照。根據統計，今年全台前7月份的建築執照核發量高達8萬1854戶，不僅年增20％，更創下11年以來新高，超越金融海嘯之後的新高紀錄。其中，包括桃園市、台中市、台南市建照核發量年增幅皆超過三成，房仲則預估全年有機會突破14.5萬戶。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋則示警，若以取得建築執照之後、施工期2～3年推算，預計2021～2022年供給量恐將出現爆量；若進一步將使用執照與建築執照核發量一併觀察，今年以來使照量增加最多的地區桃園市、台中市；而建築執照核發量年增率最高的三個地區當中，也同樣有桃園市、台中市入榜，「這兩個地方不但使照量多、建照量也多，絕對逃不了賣壓的集中點。」

但為什麼今年的建築執照核發量有能力寫下新高？

「去年的市場回溫造成今年的建照量大增。」葉凌棋分析，申請建照短則半年、長則一年，原先建商壓住了好幾年不敢去申請建照，但有感於去年的市況銷售逐步回升，很多建商重返信心，紛紛趁著這個時間點申請。

葉凌棋認為，今年的銷售狀況也會反映明年的建照申請量，加上光是雙北市就有央北重劃區、江子翠重劃區、土城暫緩重劃區、三重仁義段重劃區等，皆在近三年內開放，對於在三年內取得建照的建商來說，可享有容積獎勵，「我相信明年的建照申請量也不會太少。」

他認為，後續則必須觀察，建商申請這麼多建照、推了這麼多案子，能不能讓消費者買單，「如果價格還是趨硬，恐怕又會形成價格拉鋸戰。」

台灣低利環境讓房價難大幅下跌

不過，住展雜誌企研室經理何世昌則質疑，供給量過大是否真能有機會讓建商願意下修價格？他觀察，房地產市場從2014年反轉以來，已有很多趨勢與過去經驗有所不同，比如說，使照核發量今年處於高檔、建商手上的新建餘屋也創新高，可是根據內政部所發布的今年第1季住宅價格指數卻未跌反漲，「市場賣壓很大沒錯，可是價格還是漲啊！其實最主要的重點是，台灣的低利跟資金寬鬆環境還是支撐房價的重要基礎，打破了許多規則。」

以過去的經驗來說，當賣壓大的時候，建商容易降價、房價容易下跌，因為建商如果賣不掉手上的餘屋，一年貸款利率動輒5％以上，逼得建商不得不把「存貨」出清；但現在的市場貸款利率頂多2％，建商當然不願意降價出售，「他寧願花五年跟你賭，就是因為資金成本太低了，讓賣方有能力跟買方耗。」何世昌說。

何世昌甚至認為，現在市場出現一個很弔詭的情況是，全年移轉數棟數不到30萬棟，以歷史經驗來說，「算是空頭的交易量」，可是反觀，現在的房價卻是「多頭的價格」，而且是「大多頭的價格」，相當出乎人意料。但他也無奈地說，現在低利率的環境之下，確實，民眾要期待價格大幅下修的機率也就跟著偏低了。