房子要增值的最重要因素

讀者投書：胡偉良（品嘉建設、尚禹營造創辦人）

房地產這個行業，看起來有很多道理，但基本的邏輯也就那麼幾點，其中有一點雖然很重要，但卻常被人所忽略，那就是：相關性原理

影響房價上漲的要素？

你一定希望自己購入的房子能實現快速的升值，那麼你肯定也想知道導致房價上漲最直接的因素是什麼？為什麼在一個城市中，有些地方的房價漲得很快，有些地方的房價漲得很慢，要如何判斷呢？

首先我要告訴你，你可能認為影響房價的重要因素，比如交通、教育、生活配套並不是影響房價的最直接的原因，那麼什麼才是最終影響房價的最直接因素，以及如何運用這個原理來判斷房價的相對趨勢。

有一句幾乎人人都聽過的關於房價的名言是：決定房價的是地段，地段，還是地段。

那麼，是不是越靠近市中心的地區房價就越高呢？

事實上並不一定，比如信義區的房價可能會跟中山區差不多，就算是相鄰的地區，房價之間可能也會有很大的差距。那麼，到底什麼因素最直接的決定了一個地區的房價呢？

我猜大多數人第一個想到的因素就是：交通。比如某一個地區突然開通捷運，這肯定是一個非常大的利多，那麼是不是會帶來房價馬上大漲呢？答案是：捷運開通雖然可以會帶來房價的上漲，但是不一定會馬上帶來房價的顯性上漲。

影響房價的第二因素：教育配套

如果一個區域周圍忽然開了一個好的學校，那肯定房價也要漲，但是漲多少呢？這個也沒辦法很直接反映在房子上，而是通過這所學校間接吸引很多人來學校上學，然後帶動周邊的租房和買房增加，再通過供需關係來慢慢傳遞，經過幾輪買賣，最後房價才慢慢漲上去，所以這是一個比較緩慢的過程。

因此學校和交通類似，對房價的影響是間接的，並不是說這個小區域有一個好的學校，房價就一定會馬上大漲。

除了交通和學校這些最容易想到的，你可能還提到一些因素，比如說公園，或者商業配套，或者辦公大樓。這些都是會影響你做購買決定的重要因素，但是這些因素也沒辦法直接反映到對房價的判斷上。

比如辦公大樓，你可能覺得如果附近有辦公大樓，那麼就會有很多人在這上班，那他們也一定會就近居住買房，這個邏輯好像沒有什麼問題，辦公大樓的確能給一個小區域帶來購買力，但是辦公大樓帶動房價也是要通過影響區域的購買力，進而才能影響到房價上。

房子增值的重要因素

剛才分析了你心裡可能認為影響房價的一些因素，比如交通，教育和周邊環境等，都不是最為直接的拉動因素，那麼回到筆者最開始提出的問題，到底什麼因素對於房價的拉動是最直接的？

這個答案說出來可能有點超出你的預料，那就是小區域的旁邊有「新的建案」出現，或者說有個「明星建案」的帶動，這是比其他所有的因素更直接、更重要的判斷點。

我之所以把這個稱之為房價的相關性原理，這個邏輯是因為同一個地區不同樓盤之間的價格不可能相差太遠，所以這個因素比交通、教育或者商業和生活配套都更加直接的決定了房價的高低。

所以，你再買房的時候，就不要只看目前的繁華、便利程度，覺得大熱商圈的房子會升值的快，儘可能多瞭解房子所在位置區域的政策規劃和新樓盤的開發計劃。

胡偉良簡介：台大土木系畢業，具工、商、法學博士的跨領域學術背景，為品嘉建設、尚禹營造創辦人。目前積極建構房地產生態系，工作之餘勤於筆耕，矢志以公正、不偏私的態度，分享正確、專業的房地產知識，協助大眾買得起、住得進好屋。