首次賣地 驚 白忙一場 簽約眉角要懂 留意貸款不足恐解約

【王鈞生╱台中報導】別以為簽了不動產買賣契約就安心了，南投1名施先生欲賣農地，仲介通知他有了買主，簽約現場給了220萬元頭期款支票，同時開了價金信託帳戶、買賣契約也簽了，沒想到「因買方貸款不足額，頭期款竟也沒有進到信託帳戶」，施先生莫名其妙被通知解約，第1次賣地就換得悲慘交易，讓他氣得向《蘋果》投訴，「被仲介擺了一道，根本沒盡到交易安全的責任！」

南投縣施先生3年前在草屯鎮碧興路二段買了1塊農地，面積400多坪、總價2400萬元，近期因家族資金周轉想出售，降價開出2200萬元求售，同時委託草屯房屋連鎖品牌仲介張小姐出售，但因該地現還有承租物未到期，願意出價者少，直到7月11日終於有買主現身簽約，讓需款孔急的他喜上眉梢，以為可以現金落袋。

錢未入帳遭解約

但結果卻非如此，施先生憤怒投訴說：「因為第1次賣地，簽約時仲介未提到買方貸款問題，一切正常進行，銀行方面也到場承做貸款及價金信託帳戶，現場接收了220萬元頭期款支票，卻萬萬想到不到，簽完約2周，才被仲介臨時通知說要解約，爾後又發現頭期款根本沒到信託帳戶，自己卻傻傻把全部權狀資料都交出去，感覺就像是被騙了。」
依照定型化契約，買方若在交易過程中違約，賣方即可沒收已繳價金，但錢都沒進到信託帳戶，又直接被通知解約，讓身為賣方的自己覺得被騙。記者致電遭投訴的草屯在地仲介張小姐，她只淡淡回應：「買賣雙方大家都有自己的想法，一切賣方說的算，但當時也有提出2萬元合意解約，只是賣方不認同，也不能怎麼辦。」
彰化銀行台中分行經理魏榮宏解釋，銀行端不會插手買賣契約，基本上都是由仲介周旋處理，以這個案例來說，因為該農地鑑價僅1000萬元上下，不可能貸到買方所需要的1500萬元。

應留意買方條件

至於價金信託部分，他解釋，信託帳戶必須在買賣契約成立後，才能進行開戶動作，每家銀行都有標準SOP程序，但大約要1∼2周後才會正式核准，跟「履約帳戶」不同，並非簽約當下、頭期款馬上就入到價金信託帳戶中，中間仍存有時間差，當買方貸款不足時，銀行才會通知仲介進行相關的後續處理，剩下的就得看買賣雙方怎麼去協商。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，通常只要買方條件不確定，都應該在契約上註名「貸款不足7成，買賣合約自動解除」等字語，讓賣方確認簽名，這也是相當常見的作法，該案可能彼此溝通沒做好了解及把關；另外由於履約帳戶較為彈性即時，所以被多數不動產交易採用，既然都違約了，買方及仲介應該也要負起應負責任，協商如何依照契約精神賠償，才能把事情順利圓滿解決。