政府全面凍漲房市！ 專家預測：未來10年買房靠租金賺錢

政府近年來推出房地合一稅、實價登錄等政策後，實質上讓房市「凍漲」多年。至於未來買房要如何才能賺錢？品嘉建設創辦人胡偉良認為，未來房市抵禦風險的法寶就是「現金流」，也就是租金。他強調，未來5至10年，不能產生租金的住宅都不是資產，「不要碰！」

胡偉良指出，現在民眾買過房的想要大漲，沒買房的希望大跌；不過，事實上政府要的是不漲不跌或小幅上漲，所有的政策導向都是朝向這一目的，政府沒有讓房價暴漲的動力和意願。

胡偉良說，政府手上要操控房價其實是有牌可以打的，那就是用稅收來調節市場的供需；而從經濟學上來說，政府手上最科學的兩張牌是利率和稅率。

為什麼美國這麼多錢，房價卻比較便宜？就是利用稅率。胡偉良指出，美國買房者不僅有1至4％的房產稅，轉售時還要繳納20至45％的增值部分，就算以遺產方式贈與後代一樣要交稅，因此使得民眾自然就不會買房來投資。

胡偉良表示，我國政府前幾年也是利用一連串的房地税改措施，將膨脹的房地產打回原形；尤其是房地合一稅，就是轉讓資本利得稅，對增值的部分課徵20至45％的重稅，這個稅的目的就是不讓房價漲。

胡偉良說，如果未來有這麼一個黑犀牛，讓房價有可能不漲不跌或只是小幅上漲，那現金流就是抵禦風險的法寶或投資的護城河；至於在房產投資領域，什麼是現金流？那就是租金。

「所以，現在投資房產，一定要注重現金流！」胡偉良指出，租金並不單單只是1年收個租金而已，有出租才有人口，有人口才有交易，有交易才有流動，有流動才有套現。

胡偉良稱，房地產投資的三可原則就是可租、可住、可售，其中可租最重要，沒有可租，不可能有可住、可售；而重視租金不是要輕視漲幅，而是要強調有租金保障的漲幅才更安全、更可期。

「租都租不出去，賣給誰啊？」胡偉良說道，房子能不能買的主要衡量標題就是租售比，因此民眾要試想未來5至10年間，房子有沒有租出去的空間，「如果你對10年租出去這件事沒有保握，就千萬別碰這個房子」。