銀行擬推不動產開發信託新模式

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

興建銀髮住宅，銀行可望開發「不動產開發信託」新模式。金融圈人士透露，未來興建銀髮住宅，信託公會內部已研議出最新的發展模式，該模式類似於「不動產開發信託」，將由銀行扮演更主動積極的角色，直接接受有一定財資力的客戶委任透過此信託模式，來打造銀髮住宅。

倘若這個模式能在銀行界引起迴響，未來銀髮住宅在台灣的推展不僅可望更為普及，且將更趨客製化、多樣化。

目前銀行運用信託來助陣銀髮住宅問世，最具代表性的就是將在10月開幕的烏日共生宅，而信託公會所研議的這套信託新模式和烏日共生宅與銀行合作的信託模式，最大不同點有二，一為銀行簽署信託合約的對象，二是銀行所扮演角色所涵蓋的層面。

若以簽約對象來看，信託公會秘書長呂蕙容受訪時分析，烏日共生宅是由建商、營運管理者先和銀行締約，而共生宅的入住者則在要入住時，另外和銀行訂定「安養信託」合約，然後由委任的安養機構按月撥款支付所需的入住費。

換言之，銀行訂定信託合約的對象，在前期是建商及營運管理者，等到該銀髮住宅可開發入住之後，入住者再和銀行簽署安養信託合約。而在入住之前建商或營運機構所收的預收款（類似於會員費，或是百貨公司禮券概念），亦由建商和銀行簽署信託合約來進行。

對於信託公會內部研議的新信託架構，呂蕙容說明，這樣的信託架構，一開始就由銀行的自然人客戶（例如高端私人銀行或財管客戶）向銀行締約，然後由銀行陪同出面物色合適的建商及管理者來蓋屋、營運。

呂蕙容分析，銀行的委託客戶在該銀髮住宅完成興建之後，其出資可以轉化成對該住宅的住宿費，或者是投資入股金，另外如果不想馬上入住，也有權可將所得到的產權，轉租給別人；一旦銀行採取該模式，銀行不只將在安養信託及金錢信託、不動產開發信託等三大信託領域扮演更為積極的角色。

這樣的模式其實在大陸已有發展經驗，例如平安集團旗下的平安信託公司就曾發起不動產信託計畫來參與養生養老綜合型社區的開發，而台灣在現行的信託法令環境之下，信託公會評估其實也有進行該「不動產開發信託」的信託委任模式空間，由銀行透過其個人（自然人）客戶的委任，助其接觸有經驗的建商、安養機構管理營運者來興建、營運更為「客製化」的銀髮住宅。