申貸大哉問　4個關鍵買房前必看

銀行在評估房貸成數時，除了借款人信用條件，物件座落地點也是關鍵。

讀者阿哲是名自營商，最近用800萬元買下桃園市精華區的中古屋，不過卻面臨銀行不予貸款的回應，讓他左思右想都想不透，為什麼每月營收有8萬元，卻到處碰壁，專家指出，關鍵在於，工作都是「領現金」，沒薪資匯入證明，加上又沒固定將收入存入，建議阿哲可提供擔保人、擔保品，讓房貸較易申請。

許多民眾一生一屋，房子也是人生最貴的決定，尤其首購族在買房經驗方面相對不足，多數人又需要申請房貸，倘若非新成屋，有建商配合的房貸專案，就得靠自己一一搜尋適合的銀行，在對於房貸問題一知半解之下，恐怕最後結果不如預期。

疑問1. 收入高，不一定貸款成數高？

文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊指出，決定房屋貸款成數的關鍵是「借款人」、「擔保品」，以借款人而言，銀行為確保資金可以回收，會依借款人的信用紀錄、還款能力、所得穩定性等3項因素來決定貸款成數。

而上述所提案例，雖然收入高、信用條件正常，但對於銀行而言，沒看到薪資存入，認定為「所得穩定性不夠」，因此放款較為保守。外商銀行房貸主管也指出，不僅是自營商，像是業務人員也有相同問題，業績獎金收入由於每個月金額浮動，在銀行端認知，會打７～８折認列收入，另外也建議，收入不固定或是收現金的民眾，可至少維持6個月以上的固定金額存入紀錄，以便在申請房貸時，可提出財力證明，此外，也建議消費者在購屋前，可跟熟識的房貸業務詢問標的物鑑估價行情，以免錯估情況。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議，購屋者若想取得較高的貸款成數，除工作收入穩定外，也應保持跟銀行固定往來，例如，是銀行長期的活存客戶，且戶頭內的活存存款長期在50萬元以上，另外，信用卡總是按時繳款，沒有動用到循環信用利率、沒有辦過現金卡、有長期的投資，這些條件，都能證明購屋者財務狀況穩定，對於銀行的評分會有加分作用。

一般人因買房經驗少，多半對於房貸申請狀況尚有盲點。(黃柏榮攝)

疑問2.房貸不足，怎麼辦？

許多人在房貸審核時，才發現房屋買價高於銀行鑑估價格，或是錯估本身信用條件，造成房貸成數不足，鄭志驊表示，若金額差距較多，則可搭配銀行信用貸款，適用於穩定收入的上班族，當房貸支出占所得比率不高時，可同時向銀行申請信貸。

但鄭志驊也提醒，信貸核貸額度會受限於金管會規範的「負債比不得超過月收入22 
」限制，此外，平日應與銀行維持良好的信用關係，對申貸都有幫助。

疑問3.房貸選擇利率最低的方案最好嗎？

其實，房貸利率高低並不是唯一的考量，貸款年限長短、每月繳款負擔、抑或者需
需要寬限期，都是貸款人需要思考的。外商銀行房貸部門主管指出，若為自住屋，或是有固定收入的民眾而言，大可直接選擇利率最低的房貸方案，但對於還款能力有限，或是短期購入需求的民眾，就得考慮寬限期以及還款年限拉長，此外，在申貸的同時，也要留意房貸合約年限以及違約理賠金額。

疑問4.對保成功，也可能拒絕撥款？

許多人買房經驗少，在申請房貸後，忽略了銀行可能會因超貸或超過撥款時間而拒絕撥款。鄭志驊表示，房貸申請在對保後，有些銀行在核貸後、未撥款前，會進行回查聯徵情況的動作，目的是為了 避免貸款人除了申請自家貸款外，又同時向其它家銀行申貸，相信有許多人不知道，辦理貸款最忌諱的就是，一次申請多家銀行，或是短期內向多家銀行貸款，若是被查詢到與其它銀行申請的紀錄，讓銀行認定超貸風險，即便對保成功，銀行還是會拒絕撥款。

購屋前應先向建商、房仲或銀行房貸部門詢問鑑估價行情。(黃柏榮攝)

此外，一般而言，對保後，並在地政機關設定完成後，約3～5個工作天就會撥款，但有時借款人因不動產屋況有問題或其他糾紛狀況，要求銀行暫時停止撥款，然而每家銀行規定應撥款期間不盡相同，大部分約1~6個月內撥款完成，若逾期未撥款，等到借款人想要撥款時，銀行就會拒撥款，還得重新審核借款人條件。