房產繼承或贈與 房地合一稅是關鍵 贈與2年880萬當頭期款

【連珠君╱綜合報導】父母打拼大半輩子，總想把房子留給子女，自房地合一稅上路後，以逐年贈與現金搭配買賣及自用住宅稅率，可達到較佳的節稅方法，但若父母房產在2015年前已取得，則建議採繼承，不僅遺產稅免稅額較高，可省贈與稅、契稅、土增稅，未來子女出售，還能採用較節稅的舊制計算財產交易所得稅。

房子採用繼承或贈與方式移轉，採用公告現值（土地公告現值及房屋評定現值）計算遺產稅及贈與稅，因公告現僅約市價1/3，有不少節稅空間，成為許多民眾節稅的首選，但自房地合一稅於2016年1月1日上路，房地合一稅採用「資本利得稅」，取得成本以公告現值論，反而導致未來子女出售房子時，產生鉅額的房地合一稅。 

取得成本愈高稅愈低

因此，善用每年220萬元的贈與免稅額，父母2人就有440萬元的免稅額，2年即有880萬元的免稅額，可做為房屋的頭期款，再以買賣方式移轉，買賣價金愈高，取得成本愈高，未來子女售屋時的房地合一稅愈低，同時別忘了採用土增稅有一生一次及一生一屋的自用住宅土地優惠稅率。
地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥表示，父母與子女屬於一親等間的交易，國稅局將加強審核買賣金流及買受人的經濟能力，因此，所有流程應與買賣相同，需有私契、公契實價登錄、銀貸、代書辦理過戶等。
中信房屋新北市特約地政士鄭文在指出，房子過戶前，應先向國稅局提交「非屬贈與財產同意移轉證明書」，以市價1000萬元的房屋為例，220萬元認定為贈與免稅額，780萬元為銀行貸款，以20年、年利率2%計算，每月房貸約4萬元，國稅局將從報稅資料中認定可負擔房貸，每年房貸金額為48萬元，每月生活支出為1.5萬元，因此，年收入必須高於66萬元，才能認定為可負擔房貸。 

2015年前可採用繼承

如年收入不足，則將認定為部分買賣、部分贈與，要繳交贈與稅，再次移轉時的成本，計算方式尚未有標準，有的認定成本就是1000萬元，有的認定成本為免稅額220萬元加上認定可負擔房貸，如認定可負擔房貸僅500萬元，則認定成本則為220萬元加500萬元，等於720萬元。 
不過，若父母房產於2015年前取得，建議採用繼承，鄭文在指出，父母於2015年前取得的不動產，未來子女繼承後轉售，可採用舊制計算財產交易所得稅，除可避開高額的房地合一稅外，還可省去土增稅、契稅、贈與稅，土增稅的前次移轉更調整至繼承日，降低未來售出的土增稅賦。