房地產投資獲益 不隨波動起落

工商時報【陳碧芬╱台北報導】

房地產投資，不是像你我庶民的一般想像，而是富人個人資產單上永遠不會缺席的一項。法國巴黎銀行財富管理就指出，儘管全球房市似乎沒有重挫的威脅、也見不到跳躍的機會，「持續投資者」仍繼續將資金配置到房地產上，原因除了寬鬆貨幣政策有利於地產投資，房地產市場必然存在的周期循環，是這些投資人不輕易放手的重點。

法國巴黎銀行財富管理發佈最新的《2019年全球房地產報告》，討論全球商業、住宅和上市房地產市場，其中建議之一，是投資人應有效管理房地產投資組合，在房地產和總體經濟的因素影響下，現在對房地產投資人來說是最佳時機。

法國巴黎銀行財富管理的房地產投資策略仍持續看好「增值型」房地產，特別是歐洲地區，儘管即將進入房地產週期的最後階段，黃金地段的房地產投資仍然具有吸引力，投資考量重點應放在淨租金報酬率，而不是資本增值報酬的前景，一切以扣掉通膨率之後的租金收入為優先考量。在全球經濟衰退的當下，繼續配置房地產投資？投資人不禁感到困惑。法巴銀財富管理研究團隊指出，確實經濟成長可能放緩是多數人的擔憂，現在市場主流說法，是預計在年底之前，美國聯準會基準利率將從目前的2.5％，維持不變、或是下調，而歐洲和日本等成熟經濟體的實質利率也還是負值，資本市場的資金若要期待有回收，流向實體資產是作法之一，因此，「決定」了房地產的機會成本和價值。

以今年已降息兩次的澳洲市場為例，因經濟成長近期仍呈現疲弱，市場估測第三度降息已箭在弦上，法國外貿銀行的最新市場報告，則指出「澳洲樓市可謂已接近谷底」。該行觀察，澳洲近期房價下跌出現緩和，消費者傾向表明自住型的家庭買房情緒回暖，「這是房價下跌幅度，足以已經開始吸引投資者的訊號。」

法國外貿銀行認為，儘管澳元兌美元匯率疲軟，全國房屋空置率仍處於低位，隨著移民人數增加和相應的強勁人口增長，澳洲境內住房需求將相應上升。

法巴銀財富管理亦指出，一般來說全球大多數地區的住宅房地產市場仍保持彈性，目前南歐、新加坡等持續復甦，多數投資人會在經濟低迷時期拋售資產，以便於減輕債務，擁有可接受的貸款價值比（LTV）的投資人，通常能夠安然度過經濟情勢下滑的情形。