不動產常見名詞解釋

土地相關

• 土地持份

  由於土地上有多戶建物，因此，土地面積即由各住戶依照建物坪數大小比例分配，共同持有土地面積，各戶所持有的土地面積即為「土地持份」。從謄本中的「土地標示部」，可以看到「面積」資訊，代表該建物座落土地的總面積。 而至於該住戶所持有的土地「權利範圍」，則可從「土地所有權部」查詢。總土地面積 x 各戶的權利範圍 = 各戶的土地持份。

• 土地使用分區

  指都市計畫範圍內土地，依使用目的與需要的不同，劃定各種不同的用途分區 (如：住宅區、商業區、工業區等)，各使用分區再視計畫上的需要，依使用強度再細分為若干等級 (如住一、住二、住三等) 而給予不同的使用性質與使用強度規定，並限制有妨礙各分區用途的其他使用。

• 重劃區

  重新規劃的區域，通常為縣市政府主動規劃，將原本無開發或雜亂無章之地區，重新丈量，規劃道路與土地使用名目，並規劃公園預定地等機能規畫。

• 甲種建築用地

  一般農業區，或特定農業區內的建築用地。都市計劃外的建築用地，生活機能比較都市計劃內的住宅用地，環境和生活方便性通常較差一點，房價也較低。甲種建築用地的建蔽率 60％，容積率 240％。

• 乙種建築用地

  都市計劃外「鄉村區」的建築用地，可供居住及低強度的商業使用。所謂「鄉村區」，就是在都市計劃外的鄉下，人氣很旺盛的聚集性就部落，通常到這些地方，充滿了田野的風味，但幾乎沒有計畫道路規劃，現況道路系統小又窄，未來房價較不易有上漲機會與空間。乙種建築用地的建蔽率 60％，容積率 240％。

• 丙種建築用地

  山坡保育區內的建築用地。通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地，建商買了丙建的土地後，就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了。一般丙種建築用地的建蔽率 40％，容積率 120％，不過目前台灣各鄉鎮市政府，嚴格管制土地開發，有些地區政府會將丙種建築用地的容積降低至 80％，希望降低建築開發對於環境衝擊的影響。

• 丁種建築用地

  一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠，並申請工廠登記證，大部分都用作工廠用地使用。丁種建築用地的建蔽率 70％，容積率 300％。

• 特種工業用地

  與特種工業有關之各項設施，應經縣 (市) 政府審查核准後，始得建築。

• 甲種工業用地

  以供輕工業及無公共危險之重工業為主。

• 乙種工業用地

  以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主，並得經政府審議許可之後，申請開發為一般商業使用或事務所等；目前市面上已出現以及即將出現的產品均屬此類土地開發案。

• 零星工業區

  配合原登記有案，無污染性，具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定。

• 地目

  許多人常常將「地目」和「土地分區」搞混。基本上，「地目」對大部分人來說，就是可不可以蓋房子，大約可以蓋多大的房子；而「土地分區」，簡單來說就是土地的利用，把土地區分成很多區塊來使用。由於「地目」與是否可蓋房子息息相關，因此有時為了蓋房子會辦理變更地目。地目分為以下類別：

  土地類別	地目	說     明
  建築 地用	建	房屋及附屬之庭院均屬之。
  	雜	自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。
  	祠	祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。
  	鐵	車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。
  	公	公園用地。
  	墓	墳墓用地
  直接生產用地	田	水田用地。
  	旱	旱田用地。
  	林	林地、林山均屬之。
  	養	魚池。
  	牧	畜牧地。
  	礦	礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。
  	鹽	製鹽用地。
  	池	池塘。
  交通水利用地	道	公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。
  	線	鐵道路線用地。
  	水	埤圳用地。
  	溜	灌溉用之塘湖、沼澤。
  	溝	一切溝渠及運河屬之。
  其他	堤	堤防用地。
  	原	荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。

  自民國 88 年 3 月 16 日起，除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外，其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。

• 道路預定地

  1970 年《都市計畫法》通過施行後，政府依法徵收地主私人用地為計劃道路，稱為道路預定地。

• 公用地役

  屬於私人產權的道路，若要義務提供給公眾使用的前提，在法律上稱為「公用地役」，依照法院的見解，「公用地役」要成立，必需這條路是公眾通行的「必要」通道，而不是便利或省時的通道選擇之一。公用地役」要成立的前提條件較多，而且必需由主管機關來主張，社區住戶無法主張「公用地役」

• 保障路權

  路權就是用路人 (人或車) 使用道路相關設施誰先誰後的權利；也就是擁有路權的一方可以優先使用道路的權利。

• 素地、空地

  「素地」指的是沒有任何人為建築物的土地。與「空地」不同，「空地」是指已有道路、排水、電力設施，可利用而仍未依法作建築使用，或已作建築使用，其建物價值不及基地申地價的 10% 的土地。「素地」在使用上須注意水電等設施與道路的有無，而「空地」則要注意空地稅之課徵。

• 宗地

  為「一筆土地」的法定用語。

• 畸零地

  面積狹小，或地界彎彎曲曲的基地。依照建築法規，各縣市可以規定建築基地最小面積的寬度和深度，如果面積過於狹小不合規定，就不能興建建築，稱為畸零地。畸零地只能跟鄰接土地協調調整地形，或合併才能興建建築。

• 畸零保留地

  如果申請建築基地的相鄰土地屬於畸零地，而且是惟一可以協議或合併的土地時，依規定就必須與該畸零地協議調整地形或合併使用，至可以建築之最小面積；如果畸零地地主不願協議時，可以申請調處，調處三次不成可以申請地方政府徵收後辦理出售。但是因為牽涉到土地私權關係，政府通常是不可能辦理徵收出售，這時候就必須在申請建築所有基地範圍內，先預留分割畸零保留地，做為未來該筆相鄰畸零地可建築使用之最小面積，分割之畸零保留地不可以計入法定空地範圍內。

• 即成巷路

  台北市稱「現有巷道」，高雄市稱「現有巷路」，其認定標準為：

  1. 不包括防火巷、類似道路、私設通路 (巷道)。
  2. 供公眾使用。
  3. 寬度：至計畫道路寬度，內政部規定至少二公尺，台北市及高雄市均為三點五公尺。
  4. 巷旁房屋編有門牌。高市規定應有二戶以上。
  5. 不妨害都市計畫之公共保留地者。但台北市無此規定。

• 抵費地

  實施市地重劃時 (只有市地重劃，土地重劃分為市地重劃與農地重劃)，辦理重劃的公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息，由地主自行負擔，負擔方式是將地主未建築的土地折價抵付，這種土地叫做抵費地

• 抵價地

  政府機關於辦理區段徵收時，對於應發給私有土地所有權人之補償地價，經私有土地所有權人之申請，得不發給現金補償，而改按其應領補償地價與區段徵收補償地價總額之比例，計算其應領之權利價值，以開發後之可供建築土地折算抵付，該抵付補償費之可供建築土地稱為抵價地。

• 永久性空地

  依法不得興建的土地。

• 土地改良物

  分為建築改良物 (附著於土地的建築物或工事) 及農業改良物 (附著於土地的農作物及其他植物與水利土壤之改良) 兩種。

• 都市土地

  包括已發布都市計畫及依都市計畫法第八十一條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建之土地。

• 非都市土地

  依都市計畫法施行細則之規定，非都市土地即為都市土地以外之土地。共有八種分區：

  1. 特種農業區
  2. 一般農業區
  3. 工業區
  4. 鄉村區
  5. 森林區
  6. 山坡地保護區
  7. 風景區
  8. 其他使用區或專業區。

• 自用住宅用地

  指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。