日前央行照例公佈最新四月

全體國銀購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融餘額，兩項數字無意外又分別再創歷史新高；其中，後者年增率更超過9%，為六年來最大年增幅。對此，央行指出是房市買氣持續回升，讓建商對後市看法樂觀、推案更為積極，加上近年新案完工交屋量大，都讓土建融餘額持續升高。至於房貸餘額增加，央行一貫說法則是自住需求持續進場，使得房市持續溫和復甦。

平心而論，過去這段期間，土建融餘額增幅確實稍有起伏，房貸餘額卻是一直持續衝高，增幅更幾乎不曾出現負值。事實上，如果深入了解房貸餘額是什麼，就會知道，光用此一數據就要判斷市場買氣是否回溫，是根本不足夠的。

相對來說，土建融餘額確實比較能反應業者的操作甚至心態。基本上，此數據直接和業者的推案及交屋等動作有關，因為推案就必須購入土地一般當然必須向銀行申請土地及建築融資，而推案到交屋，正是建商獲利的必要途徑及來源。

而如果能夠順利交屋，則建商現金到手、還款給金融機構，融資也就到期，不會再累計至(土建融)餘額上，直到建商購入下一筆土地，興建或推案(預售)，成立新的融資借貸案，才會再度累計到土建融餘額上。

所以說，只要建商順利交屋、結案，銀行就能取回資金、債權塗銷，不再計入相關融資統計；而通常從銷售到交屋結案，頂多三到五年，很少會更長，這正是土建融餘額變化，能夠確實反映建商信心度的原因。

但房貸卻不同；除非是短線投資客，否則一般房貸的還款年限，都至少是十幾二十年。這幾年房價飆漲，房貸年限甚至長達三十年。而正常來說，多數房貸借款人不可能在三、五年內還清貸款，甚至必須拉長還款年限，才能夠定期攤還，因此這筆借款累計在房貸餘額的時間，動輒也是二十年或更長。

然而要知道，這段期間還是一直有新的購屋者再向銀行申請貸款，這筆借款當然又會繼續堆疊到房貸餘額上；因此其實是舊的不去，新的又一直加上來，才讓房貸餘額不斷堆高；至於增幅可觀，恐怕房價持續飆漲造成的『效果』更勝買氣提升。

基於以上分析，住展房屋網企研室認為，房貸餘額不斷堆高、年增率持續維持正值，只是代表需歸還的房貸愈來愈多而已，並非反映短期買氣變化；要從房貸相關數據看市場變化，應該要看新承作額度，而且最好排除房價漲跌因素。

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