教你簡單公式 如何買房不吃虧

內政部實價登錄網站新增「實坪」計算方式引發討論，其實這時代的買方多是在乎「CP值」，在同樣總價預算下，公設比低、使用坪數大的物件顯然更划算。然而公設比計算方式存有不少盲點，專家建議，採計實際使用空間的「得房率」更精準。

「得房率」一詞源於中國，住商不動產企研室經理徐佳馨解釋，計算方式是以主建物加陽台面積（即實際可使用面積）為分子，權狀面積為分母，得房率愈高表示室內使用空間愈大，愈低則表示虛坪較多、坪效較低。

假設一住宅登記的權狀面積為32坪，其中含主建物20坪、陽台1.5坪、雨遮2坪及公設8.5坪，其公設比為公設坪數除以權狀坪數的百分比，約為26.56%，回推使用坪數應約為73.44%。同樣條件若以得房率計算，因不列入雨遮坪數，使用坪數僅約68.18%。雖然新法規已不列入雨遮坪數，因不溯及既往，106年前申請建照執照的建物或中古屋均不適用，此計算方式更能反映實際居住的空間大小。

「與其精算公設比與得房率，掌握所有坪數資訊更重要。」信義代銷事業部專案經理李東亮提醒，基於生活品質、消防安全與都市需求，除非買的是獨棟透天，否則多數住宅都須分攤大、小公設，若確實有公設需求，公設比高或低都不該是評斷該社區價值的標準，須留意的反而是資訊是否透明、所列的公設項目是否合乎法規。

李東亮進一步解釋，過去常見建商違法將車道灌入公設，拉高公設坪數，最好在買預售屋時檢視建商提供的分坪表，可清楚看出室內面積、陽台、雨遮及大、小公設坪數，並了解有無不該登記為公設的項目；成屋則可查閱竣工圖，計算其所載明的附屬建物及公設坪數。