房價如何？錨定效應發酵中

文：范世華

「不是説房價有跌嗎？為什麽我去看房子，房子都還是賣很貴？」這是每一個當下購屋族的疑問！此外「薪水這麼低，要不吃不喝多少年才買得起房子？」每年新聞報導都必然重複上演的議題，似乎永遠都無法解決！

很多人問房價現在到底是漲還是跌？民眾看新聞報導和政府統計公告的數據就只是一個「意義」而己！什麼意義？其實沒有意義！因為「無感」，所以根本沒有意義。房價在每個不同人的心理都有不同的一把尺，賣房子人的、買房子的人，對於有房、無房的現況，皆決定了每一種人不同的心態。

請大家一起思考一下，有些人說：「房價還在漲！你看中南部大城裡的土地、透天，同一標的實價登錄，每成交一次的價格不都遠比前次高？」也有其他可以說：「房價在跌！你看台北豪宅現在幾個人在買？轉手的實價只差前手賠多少？」其實，見微知著，這些表象的背後再去深究探討都有魔鬼的細節在裡面。

回到主題，為什麼大家對於市場房價的修正無感或是看不懂？簡單提出一個「房價錨定效應」來解釋，什麼是「房價錨定效應」，就是當房地產的市場價格維持不動，表面上的價格沒有跌，但事實上卻已經反應它在跌價了。換句話說說：「當所有的物價都在漲，只要房價沒有漲，那就表示房價已經在跌了！」當前我們的房市現況，就是處在「房價錨定效應」最典型的階段。

「房價錨定效應」雖然有 「房價」這2個字，都我們不就字面上的意思分析，並非執著於房地產市場價格面問題，它是總體經濟問題，是整個物價、金融(利率、匯率)以及貨幣購買力的問題。在經濟發展的通貨膨脹過程當中，所有物價上漲最先是以房地產帶頭，而後萬物開始齊漲，當房價走到一定程度後應定錨休息等待其他市場腳步跟上來才能逐漸取得經濟平衡，若房價又再續漲造成市場生態的物價與購買力失衡，這一部分過高的房價就真的屬於「超漲」了，所以現在房價為什麼定錨不動，是在等待總體經濟的市場生態自然回復平衡，反應市場供需自然心態，房價低估的區域因為仍有含金量還會再漲，原先超漲的部分則應吐回來，也就沒有什麼哪裡不合理或不正常了！

然而更重要的非經濟因素，影響房市的並不是房市，現今更嚴重的是在通貨膨脹物價上漲的過程中，其他勞資結構、一例一休……等問題，卻是反向造成總體經濟發展擴大失衡的結果，若產業競爭力無法帶動起消費大眾所得收入的提升，整個市場經濟被拖沉的將不會只是房價而已，這部分才當先行處理，我再另述～