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買房也有陰陽合約?原因就在這⋯

Yahoo奇摩房地產編輯部

2018年12月23日

前陣子,中國超A咖女星范冰冰捲入「陰陽合約」風暴,震撼兩岸三地演藝圈。在台灣的房地產市場上,則是為了應付實價登錄跟緊接著要登場的實價登錄2.0版,在房屋買賣交易中,許多網友也開始繪聲繪影地在網路上討論「屋主要求我簽AB約」…。

正所謂「上有政策,下有對策」,房市在不景氣中檯面下的「陰陽合約」也算是業界不能公開但內行人都心知肚明的秘密。尤其房市景氣下修,不少建商代銷都會明示暗示誘導購屋民眾簽下「買屋陰陽合約(AB合約)」,比如實價購買價格是800多萬,代銷或建商要求另簽一份千萬出頭的假合約,灌水增加1~2成不等的買價。這時,只要買賣雙方達成「默契」,你不講我不講,承辦公務員也沒那麼閒去調查買賣契約的真實性。

會做「陰陽合約」交易的,最有可能是下列兩種情況:

1.買方想要多向銀行貸一些額度:
最常出現在仲介市場買賣,買方目的多為想要向銀行多貸款一些額度,加上自身有找到配合度高的代書,即可透過假合約,在做高實價登錄價格的同時,用較低的房貸利息,向銀行多貸錢出來,供作其他投資用途。

2.賣方要墊高維持實價登錄行情:
祭出購屋送裝潢優惠的個案出現陰陽合約的機會較高,一間房屋合約總價格含裝潢費用請購屋民眾簽A合約,用裝潢費用灌水實登行情;若是不需要建商送的裝潢,檯面下另簽B約退錢,是業界標準手法。

另外,業者碰上殺價殺很狠的民眾,為求去化同意用較低價格售出,但是條件是配合另簽一張「陰陽合約」去申報實價登錄。代銷或建商用的理由通常是「我們是上市櫃公司,這個案子還有很多戶要銷售,必須穩定市場行情,放破盤優惠給你,但想請您配合簽另簽一份假合約,因為高價假合約造成自備款多繳的錢,之後建商會退還…。」

法律專家提醒,不少人一邊看著好不容易挑中的房子,一邊又要面對建商誘之以利的誘導,內心在天使與魔鬼的掙扎之下就配合簽下了「陰陽合約」,其實是冒著違法的風險,簽AB約在民法上,只有「實際成交價格」才有法律效力,另一份虛假契約是無效的,若以較高的那份假合約去做實價登錄,恐怕會違反《平均地權條例》,將裁罰3至15萬元,且可連續處罰。而讓實價登錄不實也會觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」,將處三年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。用假合約向銀行超貸,則恐怕會違反《詐欺罪》。

地政士表示,為了落實實價登錄平台機制,各縣市政府每月也會抽查7.5%的房屋交易資料,若有發現登載不實,會立即裁罰。購屋遇上賣方慫恿簽「陰陽合約」時,民眾千萬要保持謹慎態度,為了賺錢而以身試法恐怕得不償失。