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股匯市資金轉向 房市利多?

住展房屋網

2018年12月17日
 

【文/住展房屋網】日前有報導引述『指標大型行庫』說法指出,儘管現階段房市仍多空交錯,但未來則會有所謂三大利多『撐住』房市。然住展房屋網企研室認為,這所謂三大利多,其實只有自用消費者『回流』,勉強算是真正利基。

尤其,也不能說自用購屋者是回流。事實上,剛性需求者一直都在,只是先前房價漲太多、無法負擔;這幾年稍降,才有部分消費者開始進場。這幾年交易量震盪走低,真正差別在短線投資客,先後受奢侈稅及房地合一稅壓制而退場。

再看其他兩項所謂利多,則都非實質,甚至都有其不利背景或後遺症。

央行低利率,表面上對房市當然有利:建商融資壓力小,民眾房貸負擔輕,怎麼看都是有利。但其實也正是低利,讓建商能撐住、不降價,使得房價修正幅度和速度,都遠不及剛性消費者期待。如果今天利率高個兩到三碼,或許房價就還有機會繼續往下修正,自用買方進場意願提升,房市交易反而會增加。 

更別忘了,央行之所以持續壓住利率不動,根本原因其實是經濟復甦力道太弱。換言之,這是因為總體經濟表現不佳,才造成低利持續。而總經不佳,民眾購買力不可能提升;如此這般,怎能說低利率一定是利多?

不過最弔詭的,恐怕是股匯市資金轉向房市這一項。該行庫說法是基於風險因素,因此資金將從股匯市轉為房市『投資盤』,成為未來房市交易重要力道。

如前段所指,投資買盤萎縮,是近幾年房市交易量大減的根本因素。但換個角度,也正是投資買盤瘋狂追高,才引發99-103年期間的資金行情、房價狂飆,乃至引發高張民怨。

當然,房市資金行情的遠因是美國印鈔救市,但直接上則是馬政府調降遺贈稅率,讓海外及台商資金大舉回流且大量灌入房市。因此,資金來源不見得相同,但可能造成的結果不會差別太大;說這是房市利多,實有待商榷。

尤其,就算本地資金不動如山,同樣情況仍可能再度重演;就連行庫自己也提出警告,那就是台商資金回流。其實在上一波資金行情啟動前,不諳區域行情的台商就開始大舉回台,然他們帶回的資金,並沒有投入實體投資生產,幾乎都拿去買房置產,可說同樣是點燃整個資金行情的始作俑者之一。

更嚴峻的是,這回台商回流,並不是遺贈稅率調降,而是中美貿易戰火延續,以及台商在對岸經營條件環境轉為嚴峻。這對台灣總體經濟及產業來說,其實是更大的負面因素。

當然,如果回流的台商資金,能投入實體投資生產、創造就業機會及薪資成長,那麼確實是房市利多;但如果最後還是拿來投資置產,則就根本不是利多,甚至也不光只是利空,而是本地房市的大災難!