買房方案大公開 3重點5指標精準出價
房市下修，自住客想進場，大家的問號是：「現在是進場時機嗎？房價要怎麼談？」專家表示，由於現在中古屋和新成屋、預售屋價格接近，建議民眾可以考慮入手新成屋或預售屋，但切記要符合自身財力，精準出價買好房，如此一來，不僅可以避免日後背負超重房貸，也能避免和賣方談判時被話術唬弄。
「賣方開價打7折」是多數人買房出價會浮現的觀念，但地產數據達人、樂居科技創辦人李奕農認為，與其「用便宜價買爛房子」，不如抱著「用行情價買好房子」的心態，畢竟買房自住，重點是精準出價、買到舒適合用的房子。
建商讓利 掌握好時機
「現在是中古屋和新成屋、預售屋價格最接近的時候！」李奕農指出，中古屋的價格僵固性很強，加上利率低，投資客不易斷頭，相對滿手餘屋的建商現階段願意降價求售，「這1、2年買新成屋或預售屋，降價空間大。」
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也指出，由於近年來房地產市場下修，加上買方以自住客為主，不少建商嗅到市場的氣氛大不如前，為了快速銷售，紛紛在同區域內，推出破盤價個案。「相較於中古屋主對於市場的敏銳度低，就會出現預售屋和中古屋價格趨近的狀態。」
中央銀行最新公布數據顯示，五大銀行2018年9月新承做房貸金額達到386.8億元，為2個月高點，對此央行官員分析：「9月民俗月過後有部分新屋交屋潮，加上部分行庫推出超低利率優惠專案，是新增房貸金額增加的主因。」
瞄準建商讓利的好時機，現年34歲的電子工程師黃先生原本在新北市看了3年的中古屋，最後卻買了預售屋。
「因為買不起台北市，我從新北市捷運沿線開始找中古屋。」黃先生回想當初找房的過程，準備結婚生子、自小住在天母公寓5樓的他說，爬了30年樓梯，一心想找電梯大樓。
2016年初，黃先生曾在新北市中和區看中1間25坪的華廈頂樓房子，屋主開價1,400萬元，「20多年的老房子，約55萬元1坪，估計還要花上150萬元裝潢，實在太貴了。」與此同時，黃先生開始轉向預售屋，最後在中和重劃區買到符合理想的房子，預計2019年完工交屋。
這間預售屋，28坪2房，當初建案開價每坪58萬元起，在出價之前，他做好5、6個模擬方案，包括房子單價、含或不含車位的總價、送裝潢的成本等，最後以總價約1,600萬元成交，包含車位，還加送冷氣、廚具、電視等，「只要買床就可以住了。」黃先生臉上盡是滿意的笑容。
歸納專家的看法，精準出價應掌握下列3大重點，從中擬定不同方案，如此一來，在與代銷業者、仲介、屋主鬥智鬥力的過程中，才不會被各種話術牽著走，而是用合理的行情價買到好房子。
5指標 訂出目標價
- 參考目標房子上下2個樓層的價格。若沒有接近的案例，則以中間樓層為參考均價，低樓層應比均價低、高樓層比均價高。指標1. 樓層愈高單價愈高：
- 指標2. 位置好，價格會高於平均價：找出相同門牌、不同樓層的成交案例來參考，代表相同格局和面向。若沒有相關資訊，有景觀的用平均價以上估計，沒有景觀的用平均價以下來估計。
- 指標3. 留意屋況和加贈方案：中古屋如果沒有備註的特殊狀況，就是一般屋況。新成屋則要留意是否是空屋，或加贈家電、家具等方案，再來決定價格。
- 指標4. 有沒有替代方案：如果該社區經常有個案釋出，或是開發中的重劃區，可降低目標價，用平均價以下出價。
- 指標5. 對房市未來預期應儘量中立：應該用現況的實際價格去判斷和出價。若用房市未來走勢的看法為依據，容易做出不理性的加價或砍價，導致高檔套牢或錯失良機。
重點1 掌握區域與個案行情
抓出價格的合理區間，才能依據行情的下緣、均價和上緣，擬出「比平均價高」或「比平均價低」等不同的出價方案。「上實價登錄網站查詢價格是不可少的功課。」徐佳馨建議。
李奕農進一步指出，購屋者應由上而下，先掌握區域行情，接著再開始找實際的成交案例來比價，「買新成屋或預售屋，區域行情尤其重要，也有利於與代銷業者談判。」
「即使差別只是在同一條路的二側，不同區域的行情都有落差。」李奕農以新北市新莊區的2個重劃區「副都心」和「頭前」為例，雖然僅隔了一條路，但副都心的平均成交行情在每坪45萬至54萬元上下，頭前則落在每坪40萬至46萬元之間，「二者屬於不同的次分區。」事實上，從過去的台中七期、信義計畫區、新板特區等例子來看，區域的價差不僅未來難以收斂，甚至還會放大。
了解區域行情價之後，接著是找成交案例來比價，李奕農指出，即使在同一個路段，不同社區大樓價差可能很大，最好要找同社區的成交案例、比對樓上樓下的成交價格，才具參考價值。
至於公寓，沒有車位問題，只要路段相同、屋況正常，價格差異通常不會太大。李奕農建議，在查詢公寓時，可儘量排除1樓，以免價差過大。同時，過濾房數與衛浴數大於4的特殊案例，因為超過4房的公寓，不是坪數過大，就是被隔成套房收租，難以做為比價標準。
而看中某個物件後，想要抓出合理價格區間，須注意2指標：首先是樓層愈高，單價愈高，第2是好位置的價格會高於平均價，如此便可擬出「比平均價高」或「比平均價低」的出價方案。
重點2 房屋與車位分開計價
「實價登錄的資料庫裡，有些總價沒有把房子、車位拆分，會造成比價失準。」李奕農舉例說，台中五期某個案件成交價是每坪40萬元，看似比周遭的價格便宜，其實那是合計10坪車位算出來的坪價。這意味著，原本約150萬至180萬元的車位，變相賣了400萬元。要記得扣除車位後的每坪單價，才是合理的行情價。
重點3 精算加贈方案或裝修價值
購買新成屋或預售屋時，要特別注意加贈方案，原因是有些建案在景氣好時賣了5成，後來房市下修，導致剩下戶別滯銷，建商想降價出售，又怕實價登錄出來，造成先前買的客人抗議甚至退戶，通常會利用送裝修來模糊降價。
「先了解是否有贈送家電家具的方案，再來決定出價的合理區間。」李奕農舉例說，如果先前賣每坪30萬元的是空屋，後來加贈了冷氣、家電、室內裝修等全套設備，表面上沒有降價，但加計贈送的設備，實際是降價。
當購屋者抓出價格合理區間，並考量含不含車位、加贈方案等因素，就能擬定出價應變方案。「確認目標價後，通常就是你心裡的最高價，出價原則是目標價往下調整5％。」李奕農表示，剩下的則借助仲介，在談判過程視情況調整，但要儘量守住自己的目標價。
房價查詢管道（網站）
