銀行水位快炸！買方要求「貸不到8成無條件解約」行嗎？ 6種銀行眼中「地雷款」恐借不到錢

▲示意圖/Getty (Fei Yang via Getty Images)

【文／李寧】近年來政府出重手打房，央行甚至祭出史上最嚴限貸令，多家銀行房貸已趨近「滿水位」，使得民眾向銀行申辦房貸的難度直線上升，令買賣合約也紛紛出現特殊條款，有賣家指出，與買方在談判過程中，對方要求「如果貸不到8成，無條件解約」，令他疑惑大家最近是否有遇到這般現象。

房市因交易過熱使得房價節節攀升，不少銀行祭出限貸令，收緊房貸水龍頭，令放款轉趨保守，除了有部分銀行暫停受理房貸案件，甚至連撥款也需要「排隊」等候。不久前，有一網友在社群論壇PTT上以「買方想要貸不到8成無條件解約？」為題發文詢問，表示買方在合約上註明「如果貸不到8成，無條件解約」的情況越來越普遍，好奇其他人是否也有類似經歷。

貼文一曝光隨即引發熱議，有不少網友直呼買方會呀這條但書「很正常」，紛紛表示「現在水位炸了更應該壓這條」、「銀行鑑價跟不上漲幅，很多人會壓這一條」、「壓這條才好啊，萬一貸不下來還不如趕快找下一位」、「正常吧！貸不到頭期款不夠買不了」、「這是目前常見的做法」、「一邊貸不到就無法交付，一邊就下面一位」、「這條超常見，但賣方可以選擇找不壓的簽」。

不過，也有人從賣方角度持不同看法，「賣方通常不願意被押這條，因為買方貸不到或錢不夠是買方的問題」、「我不可能同意寫這條，沒錢跟人家買什麼房子？」、「去哪裡生錢是你買方該煩惱的事情，你那麼緊繃可以不要買」、「賣方市場鬼才理你銀行貸不貸」。

那現階段要怎麼順利申辦房貸，樂屋網調研中心經理洪安怡指出，百大企業、軍公教、醫師、律師等，銀行偏好的職業比較有機會 ，或是找非銀行體系，例如農漁會、信用合作社、保險公司等來申貸，有些銀行會提高利率，降低貸款成數，搭配一些保險產品變成套餐一起賣，如果買房願意接受比較差的條件，還是有機會拿到房貸的。

甚至是找專業的仲介或地政士協助，有些地政士是有友好的銀行名單，都比較有機會獲得貸款。當然也不要忘記控制收支比，收支比越低，也越有機會。

如何推算物件行情價？

中古屋貸款不足「6大常見原因」

針對原PO提出買方貸款成數不足的問題，有網友表示「貸不到8成有可能是鑑價問題，的確是賣太貴」、「銀行鑑價跟不上賣價而非自身條件的問題」。

至於如何推算物件行情價，永豐銀行曾說明，在個人信用良好的情況下，貸款成數可以反推出銀行評估房屋的鑑價價值，透過以下公式可以計算得出：

貸款金額 ÷ 貸款成數 = 鑑價價值

鑑價價值便可作為標準，評估賣方開出的售價是否合理。以售價500萬的房屋為例，鑑價價值僅有400萬，貸款成數6成，原本以為自備款只要200萬，但因鑑價價值少售價100萬，需再補齊60萬的差額。

☆住商不動產整理

中古屋貸款不足6種可能原因：

1.房屋狀況

2.房屋耐用年數（屋齡）

3.房屋座落地段

4.房屋周邊設施

5.借款人財務狀況（還款能力）

6.借款人信用狀況

永豐銀行建議，買家在購屋前先詢問銀行員，尋求初步估價，以獲得與屋主議價的籌碼。