近來，台灣颳起「新青安」「借貸令」風暴，房市強強滾，民眾卻大排長龍，借不到錢，導致成交量萎縮，房仲業8月交易量瞬間掉二成五至三成。由於民怨四起，行政院長卓榮泰都不得不跳下來澄清：「沒有限貸令」這件事。最終，央行會不會被迫縮手，「房市泡泡」因而戳不成，答案9月6日前就會揭曉。
去年8月，政府推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱新青安），透過利息補貼、提高貸款額度、延長房貸年限至40年、寬限期變五年，以減輕民眾買房自住的壓力。
新青安立意雖好，卻思考不夠周延，屬於急就章產物，才會衍生假借名義買屋的違規情事。經財政部兩次查核，違規者有1575戶，違規率約2.4％，其中，以轉租占大宗為87％。
難怪，新青安被視為「助長房市」的柴火。「房市本來就強強滾，新青安就像往火堆裡放鞭炮一樣，房市愈燒愈旺，」一位業者比喻。
以1000萬的房貸為例，20年期每月繳6.56萬元，40年期每月3.46萬元，對首購族深具吸引力；但，20年的利息280萬元、40年卻高達550萬元，多數年輕人不會想這麼遠，有剛性需求的人，深怕再不進場恐怕買不到房，導致今年上半年房市像發瘋式地火熱。
房市趨勢專家李同榮將新青安方案形容成「新青年安非他命」，他認為，政府施行的時間點不太對，在房價高檔時，卻執行激勵措施，讓本來要降溫的房市，又出現甩尾現象。房貸一延就是40年，分期付款當然變輕鬆。有些人不會細思，五年寬限期後，是不是付得起「連本帶利」的房貸？
但在利率補貼以及五年寬限期的誘因下，許多申辦新青安房貸的年輕人，心想「就算五年後還不起本金，賣掉房子，還可以賺價差呢」，於是開心借錢買房。
房市過熱警訊：連續三個月房貸餘額增量超過千億元
於是「新青安」這把火燒的既快且旺，促使銀行房貸餘額頻創新高。
今年上半年，房貸餘額增量達到5003.99億元，是去年一整年新增房貸的七成六；根據銀行法第72條之2規定，銀行不動產放款平均率不能超過30％，6月底房貸放款平均率已近滿水位的26.62％，27％以上的家數達13家。
今年7月，房貸餘額更上升到10兆6570億元，刷新歷史紀錄；房貸餘額年增率飆漲10.82％，為近18年來的新高。光是7月的房貸餘額就暴增1165億元，連續三個月增量均超過千億大關，由此可見房市的炙熱程度。
這則訊息8月27日才對外宣布，但央行早就掌握了。「如果你是央行總裁，你會怎麼做，當然要降溫啊，要趕緊戳『房市泡泡』啊，不能讓它愈吹愈大啊！」一位不具名業者說。
於是央行從8月12日～21日，共邀請34家國銀及信合社總經理進行座談（喝咖啡），總裁楊金龍於會中要求各銀行於9月6日前提出「量化改善方案」，自行規畫今年第四季起至明年第四季止、為期一年的預估調整方案。
楊金龍還提醒銀行，做信用放款前，要了解市場情況、考量民眾資金需求，資金安排也要有優先順序，主要是盼資金能確實流向首購族。
當天，央行還發新聞稿指出，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升至37.4％，接近歷史高點的37.9％，籲請各銀行善盡社會責任，避免信用資源過度流向不動產貸款。
總裁楊金龍要求各銀行於9月6日前提出「量化改善方案」。遠見資料照，蘇義傑攝
房仲業：從未看過想買房卻借不到錢的怪事
這種罕見作為，被市場解讀為「限貸令」。銀行業者也紛紛動起來，導致房貸申請案大塞車，只能請客戶「無限期等待」。
到底有多誇張？今年3月有人去申請核貸沒過，又去辦理一次，6月才借到錢，但貸款成數不足，只好跟親友借錢，才順利成交。
這算運氣不錯的，6月僅是零星個案借不到錢，7月開始變多，8月大爆炸，幾乎都借不到錢了。「以前房貸頂多1至1.5個月就能拿到錢，現在等好幾個月都下不來，銀行也不敢保證何時會有額度？」住商不動產企研室執行總監徐佳馨說。
多數銀行只能用各種方式，讓申貸者知難而退，例如升息。「升息前房貸利率1.31％拿的輕鬆寫意；現在地板價2.185％看的到卻吃不到，利率調升至2.4％、2.6％，甚至還有超過3％的，」曾敬德補充說明，銀行還要視當月是否還有撥款額度。
徐佳馨坦言，「30幾年來，連老前輩都說從未遇過這種怪事，民眾想買房子，竟然借不到錢」。
有代書在網路上整理出，截至8月26日各銀行的房貸撥款狀況，大多數都停止進件，僅剩幾家外商銀行不用排隊；有的採門檻篩選，例如有銀行僅限存款1000萬的客戶，有的不承做XX區20年以上公寓、XX區的加強磚造房……。
一位房仲業者說，央行向來謹慎小心，如非發現房市熱過頭，不會下猛藥。但房貸就像行駛高速公路的大卡車，緊急踩煞車就會出事。
換屋族以及不符合新青安的首購族衝擊最大
到底哪些人受到影響？曾敬德分析，首購族受傷較低，央行明確希望銀行將資金導向首購族，所以這些人的影響較小。
而衝擊最大的是買「成屋」的換屋族。曾進德進一步指出，40、50歲族群，累積一定頭期款後，想從老舊公寓換到有電梯的大廈，或是不符合新青安條件的首購族。最麻煩的是，有些簽約了，銀行卻無法順利撥款，影響交易流程，恐產生糾紛；也有消費者和建商及房仲簽好約，準備交屋時，突然借貸無門。
限貸令對建商也造成影響。過去業者推建案時，會與銀行合作，買方直接綁定核貸，很快就能拿到錢，現在很難了。有建商原與三家銀行談好，前陣子三家全部婉拒，客戶必須自行去找金融機構申貸。
當買方借不到錢時，站在海嘯第一排的成屋相關產業首當其衝，尤其是房仲業。徐佳馨分析，借錢變貴又變難，成屋的買方履約不易，成交量自然不佳，房仲業8月交易量大概都下降二成五至三成。
她擔憂地說，房市也會出現「排貧」效應。財力較弱、現金不足的買方將被排除於市場外，高資產且擁有現金的買家，因競爭者變少，反而有議價的主導權。
目前看來，預售市場暫時會出現紅利。購屋者可能會轉進預售屋，用彈性付款、施工時間來換取未來政策的轉變。但徐佳馨提醒，交屋前若出現新成屋價格與即將交屋的預售屋價格，二者出現較大價差時，會讓不願意交屋的預售買方變多，恐是另一違約風暴的開啟。
2024兩樣情，上半年搶房，下半年搶錢大作戰
不過10幾天時間，「申辦房貸困難」的民怨四起。8月27日，央行發出新聞稿，提出五點聲明，再次強調「部分人將近期民眾抱怨申請房貸困難情形，歸因於本行籲請銀行自主管理不動產貸款總量的道德說服措施所致，與事實不符」。
央行並重申，未來一年各銀行自主管理不動產貸款總量，不應影響無自用住宅民眾購屋，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，及企業購建自用廠辦等所需的資金。
8月28日，行政院長卓榮泰被詢問此事時，強調「政府沒有限貸令，政府也不會有限貸令」，他也認同央行有一些積極作為，並說明這不會影響正常的、一般的與進行中的貸款對象。會找央行開會了解，在9月6日前做出讓大家安心的決定。
行政院長卓榮泰強調「政府沒有限貸令，政府也不會有限貸令」。取自臉書@卓榮泰
面對過熱的房市，央行到底該不該踩煞車？「央行做這件事，並沒有錯，房市真的太誇張了，」連業績受挫的房仲業者都坦承，就是新青安點了火，限貸令來救火，所以今年是兩樣情，上半年搶房，下半年變成搶錢大作戰。
但業界建議，即便央行不得不滅火，政府最好能給一條「逃生通道」！
但逃生通道到底要多寬、多長？又該由誰來決定？最終，卓榮泰會全面鬆綁以緩解民意，還是給予部分彈性，例如訂出一個時間點，讓已送件者可順利撥款交屋，或是讓不動產貸款集中度低於平均的銀行有更多承作房貸的空間……。
這個尺寸的拿捏很重要，如果卓榮泰選擇重重打臉央行，恐引來「行政干預」的質疑，畢竟央行有獨立行使職權，不受其他機關指揮監督；如果卓榮泰不作為，又難以平息民怨，將陷入「父子騎驢」困境中。
眼見立法院即將開議，屆時行政院、立委是否會向民意妥協，央行被迫「重重提起，輕輕放下」，讓「戳房市泡泡」的決心跟成果大打折扣，9月6日前就會有答案。
