【房價狙擊手】台積電2奈米廠啃蘋果大單「竹北2.0」寶山房價10年漲逾1倍 海歸科技人偏好這款房

【文／Angela】竹科寶山用地二期擴建工程正如火如荼，領頭羊「護國神山」台積電(2330)2奈米先進製程廠傳捷報，啃下蘋果2025年大單，不僅鞏固台灣在全球半導體產業的領先地位，人才磁吸效應同步帶旺寶山房市，房價10年漲逾1倍，屋齡10年大樓單價更衝破5字頭。未來5年內新推案將有6000戶陸續交屋，爆發性成長量能使得寶山可望成為第二個竹北，且不少高階研發人才屬海歸派，對美式別墅產品情有獨鍾，總價約在3000萬元起跳，房市含金量吸引大型建商推造鎮開發案。

1. 台積電在寶山二期的2奈米晶圓廠啃下蘋果大單，住宅剛需卡位戰也悄悄起跑，上市建商愛山林建設推出千億造鎮案「宏道新竹帝寶」，成交均價站上4字頭。

2. 寶山鄉屋齡落差大，屋齡10年內大樓單價突破50萬元，房價10年漲逾1倍，未來漲幅會更加速。

3. 台積電吸引不少海歸派研發人才，這類買盤特別青睞美式別墅型產品，屋齡15年左右總價約3000萬元上下。

8千研發大軍空降寶山 造鎮開發案滿足剛性需求

愛山林開發總經理張境在表示，台積電將先進製程全球研發中心設於寶山，帶動上下游半導體產業鏈群聚效應，讓寶山成為「台版貝爾實驗室」新聚落，因屬研發型半導體高階人才，光是台積電全球研發中心就有8千名研發人員進駐，2奈米廠未來另創7萬個就業機會，帶動強勁住宅剛性需求，使得寶山成為開發商眼中的下一個竹北。

根據寶山鄉公所統計，未來5年內寶山新推案將有6000戶交屋，量能相當於竹北市前5年的5成總額，土地價格翻二三倍，永慶不動產新竹介壽忻居加盟店店東魏仕洪表示，寶山一期去年8月開始配售地，地主向政府買地單價約14～16萬元，年底建地成交價漲為38萬元，今年初已來到約45～47萬元，地價漲幅驚人。

張境在觀察，目前新竹市況非常好，房市仍處於供不應求狀態，但建照核發速度相對較慢，也會影響建商推案速度。以備受矚目的宏道「新竹帝寶」為例，基地面積達18萬坪，相當於1/2個信義計畫區，門牌橫跨新竹縣市，分別為新竹市東區、香山區與新竹縣寶山鄉，整個造鎮案高達千億元開發規模，張境在表示：「我們會分四五張建照向政府單位提出申請，依核發速度規劃工程進度與施工動線，先推案的價格一定會比較便宜，越後期開發完善、生活機能更成熟，價格一定會更高。」

「新竹帝寶」屬低密度開發，平均容積率120%，規劃以新加坡市大樓，樓層約7樓，1樓會開放作為社區活動中心，大樓比例約佔85%、另外15%為美式別墅，大樓單價目前坐四望五，規劃2～4房，總價帶約1500～3000萬元；別墅部份總價約在4000萬～1億元區間。

中古屋衝上5字頭 海歸派新貴偏好美式別墅

魏仕洪表示，隨著台積電2奈米廠持續徵才，帶動寶山鄉中古屋一路漲，「富宇居易／原森活」屋齡約7年，2+1房今年初單價約在45.78萬元，成交總價1480萬元，4月同社區成交單價已站上5字頭，「年初屬於小坪數，4月的坪數更大，成交單價也漲上來了。」

「寶山鄉早期建商推案不多，中古屋屋齡有斷層，早期新竹縣在銀行估價上，提供的貸款成數較受限，可能只有7成或75成，不向東區、竹北，只要信用條件好，基本要貸到8成不是太大問題。」魏仕洪表示，隨著銀行取消此內規，加上新青安助長買氣，且隨著更外圍的二重埔、竹東都漲上來，寶山的後市潛力值得期待。

由於寶山地形屬於小丘陵地，早期有不少美式透天別墅，像是聯電高階主管自營的「聯華山莊」別墅，不乏名人鄰居，即使屋齡近30年，仍有近4000萬元起跳身價；屋齡較新約十多年的「新竹山莊」總價也多在3000萬元，魏仕洪表示，這類型物件很吃特定族群買家，除了高階主管外，不少是海歸派研發人員。

【在地人說】介壽重劃區免塞車之苦 物件稀缺搶手

塞車一直是竹科人的惡夢，同樣坐擁竹科門戶，介壽重劃區有步行可抵竹科優勢，不少高科技主管甚至把走路上下班當成運動，帶動重劃區自住與置產型買盤。區內有太睿建設開發機構主導的造鎮案，由富宇、寶睿、昌禾等建商推出5棟新大樓，魏仕洪表示，現在不論室內空間大小單價都要80萬元起跳，2房總價2000萬元、3房3300～3400萬元，需求強勁，雖然房價短短1年就從7字頭漲上8字頭，但卡在房地合一稅幾乎沒有屋主想賣，除非有重購退稅誘因才有可能促成成交。