持分土地「這樣買」小心觸犯刑法 最高7年刑期

專家建議，想購買持分土地，仍要先按照土地法規定，通知其他共有人是否優先承買。

有民眾想賣掉手中持有土地，想先贈與些許持分土地給買方，讓買方成為共有人後，再光明正大將剩餘持分出賣給該買方，但專家卻疾呼「千萬別這樣作」。

根據《土地法》第34條之1執行要，其中第13點11款規定，「優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第九十七條第一項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明『如有不實願負法律責任』，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。」

正業地政士聯合事務所所長鄭文解釋，只要是共有人，就可以免通知其他共有人直接買受該持分土地，如果不是共有人，則需要按部就班逐一通知其他共有人，是否主張優先購買權。

但如果因為共有人數眾多，想先贈與少許持分給該買方，讓買方成為共有人後，再將持分土地出賣，這方式萬萬不可。

依據《刑法》第 213 條「公務員明知為不實之事項，而登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處一年以上七年以下有期徒刑。」另外《刑法》第 214 條「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」

如果買賣移轉以贈與方式辦理登記，就可能觸犯上開刑法，而被判刑。

鄭文在表示，買方或許可以先購買少許持分，並按照土地法第34條之1執行要點的規定，通知其他共有人是否優先承買，如果其他優先購買權承買，表示沒有緣分，只能默默承受，等有緣時再購買。

實務上，因為第一次承買的持分面積很小，可能只有1坪，甚至連1坪都不到，其他共有人接到優先購買權通知時，因為不符合成本效益，往往會視而不見，當送優先購買權通知送達15天後，共有人沒有表示優先購買，屆時水到渠成，就可以順理成章成為共有人了。