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長虹總座李耀中專訪／推案 迎房地產新榮景

 

長虹建設總經理李耀中。 記者朱曼寧／攝影

2024/05/06 02:15:18

 

營建指標公司長虹建設（5534）總經理李耀中指出，五大關鍵將造就台灣房市榮景，包括近年台商資金回流解禁、股市熱絡、房產保值抗跌特性、剛性及置產需求、精華土地稀缺，目前看來市場需求仍大於供給，預期台灣房地產將迎一波新榮景。

 

 

長虹小檔案今年初房市景氣熱絡，全台案量遍地開花，長虹建設秉持著穩健經營的法則，在手土地庫存量達千億元，今年公司住宅、商辦並行。

 

 

另外，長虹等待多年的「萬坪土城智慧綠色頂辦」終於要動了，預計今年底前將有望啟動，這將是長虹的重磅大案之一。住宅案則有五大案問世，長虹在這一波房地產熱況中，不會缺席。以下是李耀中專訪紀要：

 

問：台商回流、產業擴廠升級，商用不動產市場活絡，長虹在商辦市場的布局為何？

 

答：看好這波台商回流及擴廠力道，辦公室市場目前供不應求，在2020年公司就買下新北土城約9,524坪土地，預計將推出兩棟地上30層樓、地下五層樓的高端型的廠辦，總銷350億元，長虹可以分回七成。

 

該塊土地過去為乙種工業區，現在正在申請都市計畫變更，改做成產業專區，預計變更完成後，最快年底就可以推出這個廠辦大案。

 

 

靈活布局 推微型商辦

 

 

除了大型的商用不動產市場火熱外，我們也發現近期愈來愈多年輕人創業，但卻因為新型商辦坪數過大、總價太高，只能承租在老舊辦公大樓，因此長虹也首次開始嘗試做微型商辦。

 

他表示，預計今年中就將推出新北市林口區文化三路「雲創科技大樓案」，該案有別於過往的百坪規模，坪數規劃在40-50坪左右，總銷金額約33億元，預計2025年完工。

 

整體而言，近年在商用不動產景氣熱略下，公司布局商辦的比重逐漸拉高，目前占公司約55%左右，不過，未來五年台北市南港將逐年釋出龐大的商辦供給量，因此會審慎觀察商辦市場的供需狀況，考慮是否持續加碼布局商辦。

 

問：長虹未來有哪些購地計畫？

 

答：長虹目前的土地庫存量充足，總銷達千億元以上，合計土地坪數約1.5萬-2萬坪，現在瞄準主力在台北、新北、台中梧棲、彰化員林及台中后里等，分布都相當平均。經營策略上以「低負債、高危機意識」為原則，因此購地都會審慎評估，必須要符合公司成本，一定的投資報酬率才會出手，且購地金額以50億元內為主，太高金額的公司則會透過專案考慮。

 

 

策略合作 攻都更合建

 

 

除了購地外，近年因為雙北市素地難尋，公司也開始評估一些都更合建案，且與擅長做都更的建商攜手合作，其中就與聖得福建設策略合作，拿下北市內湖怡翠園都都更案、大直北安新世界都更案，兩案基地面積皆達千坪以上；也拿下位在台北市慶城街、占地約達1,700坪的「國際名園都更案」，該案目前正在整合。另，因為過去在南港地區推案的成績不錯，目前也在南港重陽路洽談都更案中。

 

問：長虹今年的住宅案推案計畫為何？

 

答：長虹今年將陸續推出六大住宅案。

 

包括：總銷24億元的北市康定路公辦都更案「康定長虹」、總銷75億元的新北林口力行段「長虹天聚」、總銷約42億元台中「長虹天籟」、總銷120億元的桃園龜山「長虹詠序」、總銷逾百億元的大直北安路都更案。另外還有總銷60億元的新莊A3捷運附近約2千坪的新莊住商案，該案預計下半年開工後就會開始預售，合計今年推案量約400億元以上。

 

在完工案量方面，今年長虹有五筆個案完工，包括總銷37億元的台中「長虹天擎」住宅案，總銷30億元「長虹詠吉」都更案以及總銷43億元的新店央北「央泱長虹」，總銷29.6億元的台北市信義區「松德長虹」，總銷39億元台中「長虹天韻」，上述個案不少已經完銷或已售九成以上。

 

 

長虹近五年營運概況

 

 

 

穩健經營 不高價搶地

 

 

問：長虹未來三到五年的營運策略為何？

 

答： 長虹的營運策略以穩健為主軸，且保持父親、即創辦人李文造的勤儉、誠信守則，所以長虹向來不會高價搶地，絕對都會是分析評估好才會出手，也不會讓市場及民眾認為有炒地皮的嫌疑。

 

李耀中表示，未來也會秉持「以勤起家、以誠立業」精神，實踐「專注本業、用心建築」的信念穩健經營。

 

值得一提的是，我們在決策上比較靈活彈性，也常常會去打聽市場的行情，比如說現階段流行小坪數產品，就會隨著市場變化去做調整，另一方面，我們也很願意去嘗試做一些具有前景的產品，像林口的微型商辦就是一例。

 

我們觀察到市場上絕大多數都是大坪數的辦公產品，而小坪數的辦公產品稀少，因此投入去做開發，先試一試看微型商辦的成效，未來若需求量大，也會積極布局。

 

至於在銷售策略上，以邊建邊售為主，若遇上房市大空頭，則會放慢推案腳步。

 

問：房市近期似乎有一波新熱潮，怎麼看待未來房地產的發展？

 

答：自己處在這一行業，當然長期還是看好房市發展，雖然大環境不好預測，包括地緣政治、美國中東危機等，但以國內現況而言，近年台商回流、股市熱絡等因素，讓市場資金充沛，加上在大通膨時代下，大家也會想將股市賺到錢轉進較為保值抗跌的房地產。

 

更重要的是，雖然市場上常常在講少子化的議題，但其實現在居住模式改變，不少二代、三代在父母的幫忙下，也都會有置產需求，而台灣地狹人稠，土地愈來愈稀少，尤其是精華土地更是難尋，購屋族對位在精華地段的新房屋仍有龐大的需求，所以目前市場還是需求大於供給，所以房市長期仍然看好。

 

房價方面，由於未來有碳費徵收等綠色通膨議題，加上營造業缺工問題仍然嚴重，現在找員工不容易，種種因素下，施工成本估計還是會提高，因此房價易漲難跌。

 

此外，近期地震頻傳，也發現愈來愈多民眾有加速都更的心聲，倘若未來政府能加速行政流程效率，或提高容積率獎勵等，未來就會有更多建商願意投入都更行業，對城市美化、翻新也有一定的幫助，市場上就會更為活絡。

 

 

長虹建設總經理李耀中談話要點