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囤房稅2.0殺傷力有多大？專家四點分析：這政策可能是場誤會

房市示意圖。 聯合報系資料庫

2023/12/29 20:44:58

2023年12月19日「房屋稅條例」部分條文修正案（囤房稅2.0）三讀拍板定案，一時間，上到政府、下到民眾一片叫好，透過加重囤屋大戶的稅負、逼出空屋，甚至讓多屋者降價賣出，但「理想很豐滿、現實很骨感」，經記者實際試算後發現，「一切誤會大了」。

2023年7月《平均地權條例》新修法才剛上路，12月「囤房稅2.0」再拍板，2024年七月上路、2025年開徵，包含建商在內的多屋持有者，只要是非自住的房屋，房屋稅率從2%起跳、最高來到4.8%。

新法上路後，假設個人持有的非自住房屋共五戶，且課以最高稅率4.8%，以此試算，每戶每年房屋稅多出9,600元、五戶總稅額高達4.8萬元（20萬x五戶 x 4.8%），較原先3.6%稅率之總稅額3.6萬元；總稅負一次增加超過三分之一、達1.2萬元，殺傷力看似強大，但真的是這樣嗎？

釋出空屋量少+租屋黑市困境 「半套正義」

OURs都市改革組織、崔媽媽基金會均表示，「囤房稅2.0」與「租金抵稅制度改革」三讀通過，客觀上內容雖較現制為佳，但只是有限度的改良，三讀通過的「囤房稅2.0」，事實上對空屋釋出效果不佳，租金抵稅制度仍需面對租屋黑市等困境，只能稱為「半套正義」。

OURs都市改革組織、崔媽媽基金會指出，由於目前稅基普遍過低，依財政部資料推算多屋者平均每屋每年增加稅額僅3,500元到6,200元，恐難有效用，甚至可能造成「租金轉嫁」等副作用。

四理由導致房價難以撼動

房市示意圖。 （聯合報系資料庫）

房產專家分析，「囤房稅2.0」註定「成效不彰」，理由有四個，第一、稅基過低，第二、房屋評定現值與市價脫鉤，第三、稅負增加有限，第四、台北市高房價的主要成本來自土地。

房產專家指出，以上述案例來說，房屋評定現值僅20萬元，六都中，如果一間房屋價值20萬元，早就秒殺賣掉，實價登錄也不太可能找到這樣的物件，顯示低稅基，加上房屋評定現值與市價嚴重脫鉤，即使課徵最高4.8%稅率，「稅負僅增加1.2萬元，相當於每月成本多增加1,000元」。

更重要的是，台北市高房價的關鍵來自土地，一坪100萬元房價的物件，高達六成成本都花在土地上，四大關鍵之下，讓「囤房稅2.0」註定「打了一個寂寞」。

文化大學不動產講師暨大聲行銷執行總監田大全指出，外行人覺得「囤房稅2.0」是玩真的，只有內行人知道「根本是玩假的」，最高4.8%囤房稅根本不痛不癢。

他舉例，以台南市北區一間屋齡逾20年中古屋來說，實價登錄價格每坪約25、26萬元，權狀面積31.3坪，以「目前非自用、最高3.6%」來算，目前一年房屋稅約17,522元；新法上路後、稅率拉高至4.8%，每年房屋稅約23,362元，一年價差5,840元，「相當於投資客每月多出487.6元，所以呢？一個月加五百元房租？」顯然整個政策就是個大誤會。

六度非自用稅負 平均每月只多五百元

高房價難以撼動。 聯合報系資料庫

試算六都非自用房屋稅負，不僅台南市每月稅負多出近500元，實際上，新北市、桃園市、台中市、高雄市等四都，結果都一樣，平均每月多出稅負約四、五百元，每年一戶多出四到六千元間。

以新北市板橋區某26年中古屋計算，實價每坪成交價約38~42萬元，權狀面積38.1坪，若採舊制、非自用3.6%計算，每年稅負為13,971元，稅率拉高至4.8%為18,628元，也就是每年加重稅負4,657元，投資客每月多出388元。

若以桃園市桃園區18年中古屋估算，實價目前每坪成交價約34~35萬元，權狀面積36.2坪，非自用3.6%稅率計算、每年房屋稅為16,803元，拉高至4.8%後持有稅達22,404元，差距為5,601元，平均每月多因囤房稅2.0負擔加重467元。

而台中市西屯區22年中古屋來算，實價目前每坪成交價約30~35萬，權狀面積37.8坪，非自用3.6%計算稅負為15,603元，拉高至稅率4.8%則達20,804元，加重稅負成本為5,201元，平均每月多負擔433元。

高雄市左營區28年中古屋初估，實價目前每坪成交價約23~25萬，權狀面積31.68坪，非自用3.6%計算為12,003元，拉高4.8%為16,004元，投資客每年多出4,001元房屋稅持有成本，平均每月持有成本多出333元。

對囤房稅2.0最有感的反而是台北市；建商強調，接下來台北市「新屋」對房屋稅將相當有感，但並非因為囤房稅2.0新政，而是自2012年以來，北市府不斷「提高稅基中的新建房屋構造標準單價、路段率等所造成」。

若以北市權狀50坪的多屋族來說，舊制稅率3.6%中，每年房屋稅為12.38萬元，稅率拉高至4.8%則每年持有成本達20.2萬元，一年稅負多出7.82萬元，平均每月增加6,520元。

囤房稅2.0上路後新舊制非自用房屋稅差異

加稅反而疊高房價

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，高房價是各國政府面臨的棘手問題，但影響房價的因素眾多，懲罰性的加稅政策無法解決高房價問題，從歐美、甚至韓國25輪打房的經驗來看，要以「加重持有稅」或是「加重稅負」的方式來抑制房價、打擊囤房的效果都是徒勞，最終稅負都會轉嫁到購屋人或租客身上。

事實上，政府透過加重房屋稅負、打擊短線炒房客，最早要從2011年的「奢侈稅」開始算起；只要持有不到兩年就轉售的房地，要以「出售價格（總價）」課徵10~15%的奢侈稅，一戶2,000萬元的房屋、不滿一年轉手，要被課高達300萬元重稅。

當時政府估計一年奢侈稅稅收可達151億元，事後檢討，平均一年才收到約40億元，不僅稅收落差大，更重要的是，「房價沒跌」，整體市場「量縮價穩」；對照美國，對房屋稅持有稅的課徵落在0～5%間（視各州而定）、平均稅率約1.2%，舉例來說，總價2,000萬元的房屋，一年要交的房屋稅至少20萬元起跳。

從2011年的奢侈稅、2014年囤房稅1.0、2016年房地合一稅1.0、2021年房地合一稅2.0、2023年《平均地權條例》新法、2024年囤房稅2.0；12年中，祭出了六大新政策，平均每兩年就有打炒房新政實施，但房價卻愈打愈高，民眾要的是「價跌」，最終等到的都是「量縮」；這次的囤房稅2.0到底成效有多少，值得繼續觀察。