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兩大新阻力恐讓都更案「翻車」頻傳 三招避險

房市示意圖。 記者游智文／攝影

2023/11/05 11:40:43

近年市場頻頻出現爛尾樓、建商跑路訊息，不只民眾買屋心驚，許多與建商都更、合建的屋主也相當擔憂。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，目前都更面臨「營建成本飆升」、「房價陷入盤整」兩大新阻力，民眾參與都更要掌握三大重點，以免踩雷。

周昆立表示，台灣地震頻繁，但房屋老化相當嚴重，屋齡30年以上老屋占住宅存量超過一半，在台北甚至超過七成，這些老屋普遍抗震力不足，因此老屋進行都更改建，是一個必然的趨勢，而這也大幅增加民眾與建商打交道的機會。

不過，目前營建成本高漲、房價又上不去，很多危老案、都更案近期壓力都相當大，如果沒有辦法讓房屋能賣得更快、價格賣得更好，在地主與建商談好的條件無法輕易改變且地主不願降低分回比例下，建商利潤勢必被大幅壓縮。

在此情況下，實力不夠的建商，很容易就會出現資金不夠或調度失靈，未來建商跑路、出現爛尾樓恐怕只增不減。

要避免參與都更踩雷，周昆立認為，有三大重點是身為屋主、地主一定要懂的內容。

第一、事前問診把脈 避免地雷建商

避免挑到地雷建商，除了事前上網蒐集資料外，不妨先找專門從事都更、危老的建築師或是都更推動師諮詢，先了解建商的評價與過往的推案實績，盡量避開一案建商、財務實力可能較差的小建商來做初步篩選。

第二、合約內容詳細確認

由於建商的信用與財務資訊不容易完全得知或衡量，建商即便過往有推案實績，甚至建商也同為地主或本身是在地知名老建商，在目前缺工、料漲，工期超長的環境，未來仍有一定程度風險。

因此，民眾與建商的契約簽訂，就需要注意都更合建契約的內容，如都更的花費、都更的實施方式與分配方式、容積獎勵及容積移轉的相關的權利義務、工程與完工期限、交屋與保固、公設比、建材設備等，都需要詳細寫明。

因為眉眉角角很多，建議民眾與建商接洽時，倘若覺得互動的還不錯，能初步信任，在簽訂契約前，可委請專家，擔任顧問以協助屋主（地主）確認合約內容來保障自己權益。

第三、退場機制與違約賠償、延宕罰則要明訂

目前民眾在跟建商談都更合建時，多半都只會聚焦「利益分配」，即坪數該怎麼分配、能拿回多少等，卻往往忽略了，能不能拿的到、多久才能拿到、如果拿不到該怎辦、怎麼保護自身權益等問題。

對此，建議民眾與建商契約中要訂定明確「退場機制」與「罰則違約條款」。

以退場機制來說，由於都更整合期不短，整合期限若沒寫明「日落條款」，稍不慎就可能簽下萬年合約，一旦建商不開發，長期就會被綁死。

至於，罰則與違約條款，雖然整合階段無罰則，可一旦合建案正式啟動，相關違約與「故意延宕」等罰則條款就需要訂立在合約中，否則一旦出狀況，屋主恐求償無門，影響權益。

周昆立表示，都更民眾如果可以利用成本不高、創價性高的抗震產品，來替建案創造新價值，讓建案更耐震安全、賣相更好、價格賣更高，也有機會突破目前的困境，創造居住者、地主與業者三贏結果。