買法拍屋省錢術 先避3種「點交地雷坑」

【文／連珠君】

現代房價高昂，加上有些熱門地段、社區房屋釋出並不多，不少民眾選擇在法拍市場淘寶，若找法拍代標業者，要給付得標金額的2~6%不等，想省下這筆費用，多數人會選擇法拍點交物件，認為有法院給予得標人強制執行的公權力，風險最低。但專家指出，不是所有點交物件都萬無一失，有3種「點交地雷坑」要避免投標。

代標服務費2%起跳

法拍業者收取服務費的金額，與法拍案件難易度及處理到何種程度有關，如果僅是請法拍業者教學如何寫標單、投標，一般行情收費約是3000元，其實投標並不難，網路上有很多免費教學，或現場問書記官，都能知道如何填寫，得標後才是困難的開始，能不能順利取得房屋的產權及使用權，才是考驗業者的專業。

一般法拍點交案件，法拍業者收取服務費約是得標金額的2%左右，若是不點交案件則視難易度，費用在得標金額的4~6%，許多業者採階段式收費，若投標未果，一般收取3000元的車馬費，得標後有的業者即收取7成的服務費，剩下3成則在取得房屋的產權及使用權後收取。

陳俊廷表示，法拍就像是開寶箱，你永遠不知道會遇到什麼情況，例如神主牌位被遺留在屋內、屋內堆滿物品、吸毒、租約、凶宅、法拍蟑螂佔有房屋等狀況百出，這才是難以處理的地方，曾經發生過法拍業者在得標收取7成服務費後，沒有能力點交房屋，直接擺爛不處理，屋主只好另求其他業者協助處理。

點交地雷坑 千萬別碰

若想省下這筆法拍代標費用，如何選擇法拍物件就非常重要，陳俊廷表示，在法拍市場中，很多人會以點交不點交來區別是否能進場投標，但並非所有點交物件都能進場，產權可能有問題，以點交物件來說，無人居住、租約已排除、土地、建物產權不平均、土地、建物產權分離（法定地上權）、禁止處分登記等5種點交案件，適合沒有經驗的法拍新人入手，但拍定價通常接近市價。

即使是點交物件，也有3種情形不建議進場，分別是沒有保存登記、公同共有人數不對齊、非法占用他人土地，產權上都有問題，第一跟第三種情形容易遇到拆屋還地的訴訟，第二種公同共有，在法院公告上面產權都是寫1/1，即使裡面有20人也是一樣，不易取得全部產權。

再進階一點，不點交物件其實有6種情形可以進場，標定價通常可以落在市價的6~8折，是專業人士中的寶貝，包括無償借用、夫妻離婚，其一方占有、借貸占有、借名登記、正常租約、超過5年沒有登記租約等。

自辦產權過戶 省近萬元

另外在拍定7天內交付尾款後，法院會給予權利移轉證書，民眾可以拿權利移轉證書自行到地政事務所辦理產權過戶，省下一筆代書費用，代書費用是依照土地、建物的筆數計價，通常一筆是8000~10000元。

但法拍金額高昂，多數民眾會向銀行申請法拍的代墊款，也就是在產權尚未取得之前，向銀行申請的信用貸款，繳付尾款，銀行會要求權利移轉證書要寄到銀行，當得標人取得產權後，直接由銀行的代書辦理過戶、設定等作業，在同家銀行辦理房貸，這種情形下無法省下代書費用。