【房市觀點】都更潛規則曝光！建商諜對諜 哪個一拍即合背後沒有爾虞我詐過

Yahoo房市觀察員 鄭ASH（資深房產媒體人）

不知道大家有沒注意到，除了老屋佔比最高，而且開發利潤真的也還滿甜的雙北外，最近中南部也開始有都更案推動。一般來說，都更危老都能創造政府市容更新、居民住得安心、建商賺得開心的三贏，不過那種「不小心」把隔壁整排老房子挖到牆壁龜裂，甚至沒拿捏好力度把房子搞倒的「強迫中獎」型都更，算不算三贏就不好說了。回過頭說中南部出現都更案，那代表了中南部城市的開發價值浮現了！再講直白點，中南部這波房價漲到讓建商認為搞都更開始有賺頭，而且評估還會繼續漲，才願意投注人力時間。

這周我們就來聊聊在都更溝通的過程中，地主與建商之間怎麼拉鋸的「潛規則」和「眉角」吧！

其實，光從來敲門的建商，等級不同、趴數不同、咖位不同，大家談起來的氣氛和過程都會有所不同。

比如來了一間自帶豪宅品牌光環，或是股票上市的大建商，有都更意願的地主戶一開始都是很歡迎的，畢竟誰都希望未來的新資產，有大建商品牌光環加持，資產身價可以比同區貴上個一成半成的。BUT，人生最怕的就是這個BUT，有時候大建商也會仗著自己品牌的江湖地位拿俏，對地主提出的要求擺出高姿態，或者條件踩很硬，多要坪數？NO WAY！升級建材？NO WAY！要好樓層？NO WAY！一直NO WAY下去，也許就談崩、走不下去了。

不只地主怕大建商拿俏，大建商也怕地主予取予求、食髓知味，所以說「互信」很重要。要不然台北東區某百貨面那整排都更，也不會都成案找代銷砸了近億蓋接待中心要開賣了，結果地主突然舉白布條、找媒體抗議，指建商談都更到簽約時都「暗崁」獎勵容積，結果「都更案變訴訟案」，沒釐清法律爭議前，完全不能賣，整片GG惹。

也有建商滿有趣，自己先不露臉，請專業整合的土開公司打前鋒，再派一兩個員工或老闆的親友買個一兩戶變成暗樁，在談條件過程中來個裡應外合，等時機差不多成熟了，才露臉來個水到渠成。深怕，萬一讓住戶知道有建商派自己人偷偷先買了幾戶，住戶肯定當場吃定建商頭洗下去，開始提更多要求。這種情況，也不乏揭牌時，發現也有其他家建商派人用同一招進行，屆時大家看是一起聯名開發，或者誰要買下誰的持份，建商對建商反而比較好談。

若住戶碰到的是名不見經傳的小建商來談，雖然說吃定小建商需要累積業績作品，可以有很高的機會在建材等級與結構上談到更好的條件，但也要承擔較高的爛尾或營建品質不佳風險，今年7月底北投不就有一個案子暴雷爛尾了嘛！

建商真要談，那真的是一組人全年無休服務，不僅說明會、客廳會一場接一場辦，逢年過節的禮數也不能少，還得給每一戶老地主當地政士、理專、財務顧問的角色做服務，從節稅，分潤等方方面面提供諮詢；有時為了一個持份人蓋章，還得調解家族親戚間的糾紛。最後所建商都會跟媒體說，我們跟原住戶那真是「一步一腳印」、「愛心」跟「耐心」熬成的。當然，我也碰過建商偷偷跟我說「如果殺人放火不犯法的話，碰上那種予取予求的原住戶，他真的恨不得…」恨不得怎樣，他最後也沒說，但寫到這裡，我相信，你懂的。

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