買房房貸借了30年，還幾年後再一次性還清划算？胡偉良：決定「房貸還款年限」你要考慮的事

無論什麼時候提前還款給銀行，銀行收取的利息都是一樣的利率，利息則會跟著你的本金變化而改變，還沒有償還的本金部分都必須按月支付利息。

1.貸款的主還款方式：等額本金、等額本息

關於銀行貸款，大家普遍的認知是越早還越好，還的利息越少，其實這是錯誤觀念，為了搞清楚這個問題我們首先要搞清楚銀行的利息是怎麼計算的，還款一般分為：等額本息和等額本金。

（1）等額本金：是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

（2）等額本息：把貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

但不論採用上述那那一種還款方式，我們還款的都是分為兩部分，即本金和利息。我們習慣性的認為一開始還的利息多，後期還的利息少，所以提前還款不划算，其實不然，你每個月交的利息是根據你的本金來計算的。

那我們來算一下你還的利息，假如你一共借款A元，年利率為b，第一個月還款的利息為A*b/12，這就是你還的利息，你每個月還的錢減去這部分利息就是還的本金c。那麼為什麼每個月還的利息越來越低，就是因為你上個月還了一部分本金c，你欠銀行的錢為A-c了，這樣你再算下個月利息的時候本金就變成A-c了，本金少了，利息肯定少了。所以你每個月的利息都是銀行按照你當月所欠的本金的利息收取的。沒多收也沒少收。只不過剛開始本金多，利息就多了，大家就以為銀行故意高收利息。

（3）提前還款，划不划算？那麼為什麼都說提前還款不划算呢，其實最主要的原因是房貸在銀行來說屬於優質貸款，很少有壞賬、爛賬，所以銀行不希望你提前還款，而且明顯的把前期利息設計的多些，讓你形成這種心理效應，減少房貸的提前還款。

2.通貨膨脹款VS.償還貸款

我們再來談一談通貨膨脹的問題，貨幣在不斷的貶值，物價卻在不停的上升，10幾年之後，你每個月還的那點錢所能買到的東西跟現在相比，更是差很大了，在現在的大環境下能在銀行拿到的貸款絕對是最便宜的，一定要好好利用，所以在當前的利率水準下，筆者不建議提前還款。

選擇20、30或40年的房貸？

其實房貸是就是向銀行借錢買房，只要是欠債其實不管借款期多少年都是有壓力，只是壓力大小而已。有的人選擇20年房貸，這樣能早點還完錢早點輕鬆，產生的利息也比較少，不想辛苦一輩子給銀行打工；而有的人則覺得時間越長越好，這樣每個月還貸壓力不會那麼大，這樣生活品質也更有保障。雖然說不同年限的房貸各有優勢，到底該怎麼選，我們還是先來算一算不同房貸所產生利息差距到底有多大吧。

為了更直接好算，我們就以新臺幣1,000萬的房貸為例，假設利率以中央銀行2022年9月22日宣布升息半碼（0.125個百分點）之非政策性貸款的首購房貸最低樓地板利率1.81%，無限期，採等額本息攤還試算，看看分20年、30年和40年還清，到底需要付多少利息錢（參見表3-1-1）？

（圖片來源：《小資族房地產交易勝經》）

從（表3-1-1）看來，方案之間一眼可看出的差異點有兩個，分別是「月付金額」以及「本息總和」，貸款 20 年的月付金額雖高，但本息總和低；而貸款 30 年及40年卻相反，月付金額低，但本息總和高。比較出來後，會發現20年方案本息總額是 1,192 萬元，而30年的方案本息總額 1,296 萬元，雖然只差10年時間，但是利息卻整整高了 104 萬，不過房貸利率不同，利息差距也有不同。