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【實登亂象】朝野只想「打炒房」 看不見「租金實價登錄」大缺口

 
Yahoo奇摩房地產編輯部

為了提升不動產交易資訊的透明度,2011年12月30日政府公布「地政三法」修正條文,於2012年8月1日施行「實價登錄」制度,施行後實務上出現不少亂象,經過通盤檢討及修法,「實價登錄2.0版」分別於2020年、2021年7月1日施行,最大改變是將預售屋納管。好宅報報深入實價登錄實務操作,揭開遊走灰色地帶的實登亂象,讓讀者一眼看穿,趨吉避詐。

【文/Remi】現行《租賃住宅市場發展及管理條例》規定委託仲介租屋,才需實價登錄,因而多數房東自行找房客,以規避繳交租賃所得,避免增加年度稅負支出,導致官方無法掌握真正的租屋市況。台灣租屋規模龐大,即便近年透過社宅包租代管政策提升租屋契約掌握度,但是房東對於「報稅」仍十分揪結,房東不願登錄就是擔心要報稅,房客也因此無法享受到社會住宅政策的補貼政策,房東自租無須登錄,實為實價登錄體系中的缺口。

▲租屋資訊隱晦不明,是政府長期漠視的結果。
▲租屋資訊隱晦不明,是政府長期漠視的結果。

租約難查核 誠實報稅誘因不足

房屋租賃的租約屬民間自由契約,雙方同意即可訂約,難以查核,不像房屋買賣必須要向地政單位登記產權,權屬變動都必須重新登記;因此,如何掌握租屋市況一直是政府很傷腦筋的問題。簡單說,因為無法掌握出租行為,因此難以要求強制租屋登錄,政府只能用鼓勵的方式軟性輔導。

 

「Speedo速.包租代管」執行長廖智賢表示,社會住宅包租代管政策已經有成效,房東可以申請補助,透過包租代管業者協助服務,確實能提升租賃實價登錄件數,目前達標最多可達8萬戶;但是不否認有部分房東仍存疑,擔心租賃事實被掌握後會被課稅,增加稅賦負擔。相較於可能繳交的稅金,幾萬元的補貼金額誘因偏弱,他建議政府應該可以再加強對房東的租稅補貼。

不少房東擁有多屋,長期以來穩定收租,又坐擁房價增值,只想維持現況不想有變動,房東不想登錄報稅,承租穩定的房客更不敢去申報,就怕申報了後房東漲房租,所以租金實價登錄的推動進度緩慢。

▲租屋民眾面臨兩難,想申請租金補貼,卻怕房東漲房租。
▲租屋民眾面臨兩難,想申請租金補貼,卻怕房東漲房租。

怕房東漲價 不敢申請補貼

房客黃小姐租屋在內湖一棟公寓的4樓,兩房兩廳每月房租只有1.5萬,已經租了快10年,房東都沒有調漲租金,雖然知道去申報租賃社宅可以有補貼,但目前的租金算是便宜,她不想去攪這池水,怕是此舉提醒房東漲租金,萬一房東因此要調漲,反而會得不償失,她不想冒這個風險,因此作罷,只好辜負政府美意了。

其實政府已經公布,只要加入社宅政策的房東,可以既往不究不追稅,但是房東還是在觀望,懷疑這說法是真是假,這個現象反應的是民眾對政府的不信任,民眾對所有稅負都是小心翼翼的,這也在情理之中。

租賃市場管理不易,過程中勢必要經歷政府或房東的過渡期,針對房東擔心的申報租賃所得增加稅負的問題,或許可考慮在限定時間內減免租賃所得,限定時間過後抽查稽查訂定罰款,恩威並施之下,假以時日,或許租屋實登這個缺口就可以慢慢補上了。