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新聞幕後/吵不完…租房子東西壞誰修?法律很骨感:「裸屋」租最好!

三立新聞網 setn.com
2023年08月26日

記者陳韋帆/台北報導

 

租屋「東西損壞維修歸屬」糾紛多,專家建議,直接「裸屋」承租最輕鬆。(圖/記者陳韋帆攝影)

常見租屋糾紛,東西損壞維修歸屬是誰?最常聽見的說法,「自然損壞」修繕義務屬於房東,但哪些東西算在內呢?恐怕大家都霧煞煞,其實相關法令本就要求「雙方簽約前租約就應該先自行協議完畢!」專家則建議,最好的方式,是乾脆裸屋承租,將雙方發生糾紛可能性降至最低!

關於租賃處物品損壞之修繕義務是誰負責,民法及租賃專法共有三條法令(以下為簡化翻譯白話版,完整法規請自行查詢)。

民法第423條,租賃期間,房東必須讓租客可合理使用租賃物;民法第429條,租賃物修繕,若無特別約定,基本上由房東負責。

租賃專法第8條,房東有保持屋況可居住使用原則;雙方簽約前,房東應向房客說明雙方修繕項目及範圍;房東若未處理,租客可自行修繕,費用可要求房東支付或以租金抵扣;修繕住宅為房東必須行為,不得拒絕。

我們從三條法規中可以發現二大重點,一、屋況必須在可合理使用狀態下,由房東維持,二、修繕範圍、項目雙方應自行約定。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,實務經驗上,當租屋修繕責任歸屬糾紛發生,租賃雙方都是各執一詞,實際將合約打開,卻完全沒有約定修繕範圍,導致最終只能上調解會繼續吵,甚至對簿公堂由法官判決。

事實上,想降低糾紛的第一步,就是必須將修繕範圍、項目詳列,如果「裸租」(未含任何家具、燈泡等),由於除了房屋結構狀況(常見就是滲漏水)外,其它物品全部詳列,並約定修繕歸屬,如衛浴設備、廚房設備、大門等;倘若是所謂「帶家具、家電」租約,雙方口頭溝通及租賃物細項,一定要一一列出,如除濕機、冷氣、電視、沙發、床舖等。

陳傑鳴強調,劃出責任歸屬繁雜,但至少可一勞永逸,避免後續糾紛,千萬不要嫌麻煩。

另外,常聽見「自然損耗」一詞,我們可發現並未列在任何法令中,而這也是最常發生糾紛的起源。如租賃合約帶家具「沙發」為例,可能發生兩種情況。一、租客發現沙發彈簧已乏力,要求房東修繕或更換,但房東卻認為還可使用;二、合約到期租客返還房屋及租賃物給房東,房東發現沙發皮裂了,要求房客負責,但房客認為只是「自然損耗」。

其實租約中,「帶家具、家電」就是最麻煩的事情,如台北市、新北市社宅,初期規劃都有「帶家具、家電」,但新建社宅,近乎全部取消該制度,改提供租賃相關物品業者承包,租客自行接洽,市府不介入,就是因為糾紛不斷。

陳傑鳴指出,這也是為何即使政府近年祭出租賃專法,租屋糾紛依舊仍不斷發生的原因,租屋細節過多,實在難以一一陳列,出現歧見,若雙方無人退一步,最終往往只能對簿公堂。

要避免未來糾紛,建議民眾無論是房東或租客,雙方交屋時,當天應共同錄下屋況及租賃物,並直接錄下雙方對於損耗定義共識情況;當然,最好的方式,乾脆租約全以「裸屋」進行,內需品全由租客自行購買使用,合約到期交屋時自行帶走,糾紛機率絕對可降至最低。