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預售屋交屋後才後悔?預售屋購買前眉角教戰!拿到家配圖先找樑在哪?用流理台深度當比例尺

Yahoo奇摩股市
2023年08月08日

作者:Tody陶迪

你必須看懂的圖

預售屋沒有蓋好的房子可以看,樣品屋也不是真正完工的樣子,那麼到底去接待中心要看什麼?我怎麼知道蓋好的房子究竟會不會像樣品屋一樣呢?

買預售屋,請你一定要學會看懂平面圖。有很多建商不說的祕密就藏在圖紙裡,如果看不出來,幾年之後交屋,很可能本來的滿懷期待會變成失望!只因為你沒有看懂這些細節。

接待中心準備的圖面資料,通常會有「樓層平面圖」和「家具配置圖」兩種,前者簡稱「平面圖」,後者簡稱「家配圖」。樓層平面圖是為了讓你知道公共區域有哪些設施、或是你指定的樓層各戶的格局。家配圖則是針對你指定的戶別,把室內空間配置和家具、衛浴的擺設位置畫出來,讓你想像住進去之後家具可以怎麼擺。

通常,為了簡化圖面,平面圖和家配圖都不會標示尺寸,不過可以根據一些常規尺寸,作為比例尺來概抓空間大小。如果在買之前就想知道詳細尺寸,也可以另外向銷售人員詢問,請他提供。




樓層平面圖示意



家配圖示意

樓層平面圖五大Check要點

1.棟距和朝向

從平面圖可以看出建物和馬路的方位,若這個建案本身有好幾棟樓,也可以看出棟與棟之間的關係。如果已經有屬意的房型,要留意一下自己窗戶的朝向,面對的是哪個方向?視野有無遮蔽?現在沒有,會不會以後有?從你的房間窗戶望出去,是不是會看到隔壁棟鄰居的陽台?甚至是客廳?這代表著別人也可以看到你,是不是會缺乏隱私?還要記得問問與鄰棟建物的棟距是幾公尺?如果少於30公尺,都會顯得壓迫。

2.車道出入動線

未來如果將開車進出,車庫出口一直到主要幹道之間的動線是否流暢?有些建案因為位在舊街廓,四周可能是老舊公寓,巷弄狹窄,只能是單行道,那麼經常行駛的路線,會不會讓你覺得要繞遠路?又如果,你選的是低樓層,特別是2樓,就要注意是否正位於車道上方?這樣的戶型很容易被噪音、車燈光線干擾,因此通常這一戶也會特別便宜。

3.電梯位置

你選擇的戶型,最好能遠離電梯。電梯是人來人往進出最頻繁的地方,除了談話聲、腳步聲,也會有機器運轉的低頻噪音,還有抵達樓層的「叮~叮~」聲。如果你對噪音很敏感,請務必拉開與電梯的距離。當然如果是一層兩戶或是一層一戶,就沒什麼好選的,距離都一樣,但這樣的新式電梯大樓通常也偏豪宅類型,比較講究隔音。如果坪數較大,室內活動範圍也大,就比較不用擔心電梯噪音的問題。

4.機房位置

遠離機房、中繼水箱。雖然現在大部分的新建案都不會把機房和水箱放置在住戶樓層,大多移至地下室,或是連頂層都感覺不到的「屋突」處,但還是有少數建案會碰到住家隔壁就是這些設備。所以挑選戶型的時候,務必請銷售人員調出當層、連帶上下樓層的樓層平面圖,察看你家上下左右四周是否有這些設備。不要忘記除了察看左右隔壁,上下樓層也要確認!曾經有案例,住戶的樓上是健身房,建商雖然再三保證健身房地板都鋪設有隔音墊,不會有問題,結果入住後還是每天被跑步機低頻的震動聲吵得不得了,只有住戶使用,天花板就隆隆作響,最後每天都要吃鎮定劑才能入眠。

5.公設位置

你家隔壁就是健身房、舞蹈教室、兒童遊戲室嗎?或者在住戶要去公設的必經之路?大部分建案會把公設集中在某一樓層,而公設層不會出現住戶。但我也確實見過,有人家大門口就是游泳池入口的必經之路,每天人來人往。你會希望你家這麼熱鬧嗎?當然這樣的戶型一定要特別便宜,若你不怕吵,只在乎便宜,那也沒有什麼不好。當然如果你發現這樣的設計,那就是開口大砍價的好機會了!我不喜歡有泳池的建案,但如果建案本身有其它抵擋不了的魅力,我還是會妥協,不過我一定會避開與泳池同一側的戶型,不管幾樓都一樣,因為會吵到你不敢開窗!喜歡安靜的人,離泳池越遠越好。

家配圖八大check要點

1.柱子在哪裡

拿到家配圖,第一件事先找「柱子」。柱子會以黑色實體方塊標示,先看看柱子是在房屋裡面還是外面?設計好的建案,會把柱子全部外推,不會佔到室內空間。不論柱子是在裡面還是外面,都是計坪的,但既然都要買單,在外面可以優化室內空間,才不會出現畸零轉角,又要花額外的裝潢費去修飾它。

家配圖通常不會標出「樑」的位置。但是等交屋後,一定會有大樑赫然出現在眼前,如果沒有做好心裡準備,可能會被不預期的壓迫感給弄崩潰。我們可以用柱子來找出樑的位置,非常簡單,兩個柱子之間連成一線就是了。

所以這個時候,你可以拿著家配圖,在樣品屋現場檢查,是否還原出樑柱的位置?樑下高度是多少?有多粗?這些你都可以問銷售。比較誠實的建商,樣品屋會1:1真實還原樑柱位置還有天花板高度,如果有跟實際交屋不太一樣的地方,會用告示牌標示出來提醒。




柱子連線通常有樑

2.用流理台深度當比例尺

怎麼樣才能評估圖面的空間比例合不合理,大部分人都會說用「地磚」來當比例尺,通常地磚尺寸是60×60公分或80×80公分。不過,有些建商或是代銷會連地磚比例都造假!他把每個磁磚都縮小,然後告訴你是60×60公分,如果你拿這個當比例尺,就會誤判真實的尺寸,還以為空間很大!

我曾經詢問任職於建商的設計師,他告訴我一個祕密─在圖上絕對不會被動手腳的,是「流理台深度」,還有「大門寬度」。這兩項的規劃,和建築結構的設計是同時進行的,所以這部分的尺寸,不是建商或代銷畫的,而是建築師,所以不能動手腳。地磚、家具、家電等,屬於室內裝潢的部分,是建築師將圖面交給建商之後,再由建商或代銷自行繪製,就容易有了灌水的機會。

廚房流理台深度一般是60公分,大門寬度則是90~120公分不等,根據坪數大小而定。你可以放心地用流理台深度當做比例尺,評估實際尺寸。室內門的寬度,通常房門為80~90公分、陽台是70~80公分。你還可以留意一下陽台的大小是否合理,我看過一張圖把陽台洗衣機畫得超小,但是用門當比例尺一看,根本一開門就要碰到洗衣機了,剩下也沒什麼空間,走出去都要側身,陽台小到爆!

此外,衣櫃深度也很重要。很多小戶型建案都會把櫃體畫得很淺,樣品屋現場也做得很淺,好放大空間。比例尺一放或現場實際量一下,就發現連好好掛衣服都沒辦法,只能斜著放,根本超不合理。現實世界裡的衣櫃包含門片至少要60公分深,還原一下,看看扣掉衣櫃深度之後還有多少空間。

3.管道間在哪裡

管道間通常位在廁所裡,是排水、排污管線的集中處,圖示為方塊中間有個叉叉,要注意管道間預留的尺寸比例是否合理。曾經有網友po出一張照片,是他坐在馬桶上,無奈地把雙腿膝蓋歪向一邊無法伸展,因為交屋後才發現管道間在馬桶前面的位置,但預留空間不足,卡住了他的腳,實在無語。建商的確是按圖施工,只是本來設計就不合理,但是因為買家也沒有經驗,沒有事先從圖面發現問題,等交屋還原了真實的尺寸,才發現整個浴室空間變得不倫不類。而管道間的位置和大小是無法更動的,最後只能嘗試調整馬桶的座向位置,但是又受限於預埋管路,能改動的幅度並不大。一個窄小空間裡究竟怎樣的尺寸才適合正常活動,可以用門或流理台的深度來做比例尺評估,否則看圖都會覺得空間很大,實際根本不合理!

4.客廳有沒有採光

我個人完全不能接受客廳沒有充足的採光。所謂「明廳暗房」可是古人的智慧,客廳要亮,房間要暗。客廳是主要活動空間,沒有陽光不但人會變得沒有朝氣,進而會影響運勢。我並不迷信風水,但有些風水的說法有著行為科學根據,因為居家環境會影響一個人的身心狀態,當精神狀態不好,一定會反應在工作與人際關係的表現,是環環相扣的。房間的功能是睡覺休息,所以不宜太亮。但是每個空間都有窗卻很重要,這樣才能維持通風。陽光照進來多寡,可以用窗簾手動調整。

5.房子朝向

座向通常以房子最大開窗面的朝向來定義,例如客廳落地窗朝南,則為座北朝南。朝向關係到日照和通風,基本上在北半球,座北朝南的房子會比較冬暖夏涼,通風性也最好,這也是傳統風水上認為座北朝南是「帝王向」的原因。反之,如果房子在南半球,則要座南朝北。

大部分人很介意西曬,不過以台灣北部多雨的氣候來看,新竹以北的房子西曬其實是比較好的,才不容易發霉。而中南部的日照很強,即使是寒流來襲的冬天,西曬的房間溫度一樣很難降下來,夏天就更不用說了,空調噸位都要比別人大,電費也會貴很多。台灣夏天吹西南風,冬天吹東北風,中南部怕西曬的房子,最

好的座向其實是「座西北朝東南」。這樣夏天會有微風從南邊徐徐吹來,又不會直接曬到西邊的太陽,還能躲開寒冷的東北季風。北部如果想要西曬的,則可以選擇「座東北朝西南」的房子,會是最舒服的。

6.冰箱擺哪裡

對小戶型房子而言,確認冰箱可以擺放的位置很重要。現在有很多2房戶型流理台規劃很小,仔細看,根本沒有切菜空間!流理台都不夠用了,冰箱只好擺在客廳。無論家配圖上是否畫出冰箱,樣品屋現場都是不會有冰箱的,動線規劃也常常和平面圖不一樣,特別是開放式廚房,只會看到美美的中島,想像在這裡一邊做菜一邊跟家人聊天的美好場景,卻完全忘記冰箱的家在哪?記得看一眼圖上的冰箱位置,和現場環境的差異,如果圖上沒畫,記得先規劃。

7.廁所有沒有對外窗

雖然現在的新建案都會有管道間和抽風機讓濕氣散出去,但是有對外窗的廁所無論如何都會比較通風舒適,所以儘量選每廁所都有對外窗的。不過現在小宅當道,很多建案都沒有辦法做到間間廁所開窗,這時候「暖風機」就很重要了!沒有採光通風的廁所,一定要搭配一台功率夠高的暖風機來維持乾燥,否則很快就會發霉給你看。所謂功率夠高,是220V一定比110V的暖房效果更好,可以事先詢問預留給暖風機的電壓是哪一種,如果只留110V的,可以考慮在客變的時候修改,再自己更換比較好的暖風機。

8.冷氣外機預留位置

冷氣外機位置會用A/C符號表示。規劃比較好的建案,會把外機預留位置安排在陽台以外的空間,不會佔用到室內坪數。如果陽台不大,冷氣外機最後會放在哪裡就更重要了,要記得確認一下是放在陽台內,還是外。就算陽台很大,機器放在那裡空間還是夠,不要忘了冷氣外機是用來散熱的,想像一下在炎熱的夏天,你正在陽台晾衣服,室內空調一開,老公在客廳沙發躺著舒服涼爽,你卻在陽台忍受著外機散發出來的高溫,不會生氣嗎?

另外,如果有可能使用一對多的空調,外機尺寸較大,或者有多台外機,就要了解預留空間夠不夠,滿常看到有人提出「外機預留空間不夠放,怎麼辦?」的問題。好的建商通常會幫買家設想得比較周到,讓你不用煩惱。但如果不是知名品牌建商,最好還是多問一句。