房房市景氣下行愈來愈明顯，建案餘屋越來越多，少數體質不良的建商在市場漸趨軟著陸過程，必然會面臨流動性風險，不得不降價出清存貨的考驗！尤其最近已陸續出現建案盤出、爛尾樓甚或預售轉讓詐欺等事件，因此，消費者購屋除應以品牌信用良好的建商為首選，更應特別注意以下各相關重要事項。
一、預售屋、新成屋與中古屋的抉擇─預售屋付款較輕鬆，新成屋議價空間較大
預售屋在三～四年興建期間，部分自備款得以邊蓋邊付款，可以比較輕鬆的方式支付期款，尤其是在「10%自備款」或「０自備款」誘因下，一般首購族總會以預售屋為首選。
至於新成屋或中古屋，則是在短期內就必須支付三成自備款，並且緊接著又要負擔七成的房貸本息，一般人會覺得負擔較大，不過最大好處是有些中古屋公設比較低，室內使用空間較大；其次，近年新成屋在龐大餘屋壓力下，再加上央行對於建商餘屋貸款四成之規範，一旦大量餘屋釋出，尤其是在爭相競價求售情況下，應該也是一個很好的選擇。
二、各空間應詳細標示尺寸─應充分了解家具配置與室內空間大小
由於近年小坪數建案佔比超過50%，除單價較高之外，最大的缺點就是一般購屋者無法透視其間所潛藏的問題，例如25坪預售屋，扣除三分之一公設比之後約只剩18坪，導致各空間極為狹窄，最常見為客廳、餐廳、廚房「三位一體」，共用一個空間；其次，中間戶單面採光，並且廁所沒開窗等問題，在預售階段不容易察覺，因此，應事先詳細審閱標示尺寸之平面設計圖，以免交屋時才發覺家具擺置與室內活動空間落差太大。
另外，隨著人口老化問題日趨嚴重，無障礙空間亦是家有長者生活起居必須兼顧的一大課題，尤其是門檻高低、廁所門寬以及馬桶與牆壁距離大小等問題，都得事先標示清楚，以免交屋後才發現尺寸不合實際所需而發生爭執。
三、高公設比，嚴重影響室內居住空間─2022年台北市公設比高達35.9%，新北市33.9%
根據住展雜誌統計資訊，2022年大台北公開銷售的大樓與華廈新建案，在虛坪愈來愈高情況下，台北市平均公設比一路攀升至35.9%，新北市33.9%(詳請參閱附圖)，雙雙創下歷史新高，其對購屋者最直接的影響為室內實際使用空間愈來愈小。
近年有愈來愈多的建案公設比高達40%，主要係因建商為迎合高所得階層追求生活品質之市場需求，不斷增設管理中心、宴會廳、交誼廳、健身房、游泳池等安全與休閒空間息息相關，而這些空間都會計入房屋總銷售面積，導致公設比愈來愈高，因此，購屋之前就應充分了解大而無當的公共設施占比多高等問題，以免無端將資金花費在不合自身實際效用的公設比。
四、停車位型式與規格─停車位長、寬、高均應詳細標示尺寸
停車位除坡道式或機械停車位之外，內政部一再提醒停車位依規定應列明長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。惟查核時發現，業者提供的契約，未列明「停車位高度」，也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」，因此，很容易引發爭議。
停車位之規格依預售屋買賣契約書範本第二條之規定如下：
(一)買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第＿層□平面式□機械式□其他＿，依建造執照圖說編號第＿號之停車空間計 ＿位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第＿號車位＿個，其車位規格為長＿公尺，寬＿公尺，高＿公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計＿平方公尺(＿坪)。
(二)前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者，應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。
至於其他實務上應注意之關鍵點如下：
1.停車位應與房地分開計價。
2.應注意是坡道式抑或機械式(升降)車位。
3.停車位應特別注意長寬與位置，避免購置大柱旁或角落位置。
4.停車位車道是否與一般住戶的公共空間重疊，而重複分攤公設；有關這一點可以至公平會網站查閱相關處分案例。
5.預售建案常以小車位或機械式車位做為討價還價籌碼。
五、房貸額度限縮問題─預售屋「10%自備款」之廣告訴求能否兌現？
依央行最新公布自2023.6.16生效之修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自然人第3戶以上購屋貸款四成，無寬限期，購置高價住宅貸款四成，同樣沒有寬限期；至於高價住宅認定標準，臺北市7千萬元以上、新北市6千萬元以上、其他地區4千萬元以上；因此，購屋之前就應先了解各銀行核貸標準，俾免日後發生無謂爭執。
至於新修正之特定地區第二戶購屋貸款為七成，無寬限期，包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。
此外，對於購買小坪數住家，則應先了解銀行承做貸款意願與成數，尤其是三、四年來常見預售屋「10%自備款」之廣告訴求，更應注意是否能夠兌現90%貸款等問題。
六、開工及完工日期計算標準─以日曆天為準，俾免交易糾紛
依預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項之相關規定，係以日曆天為準。
(一)本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：
1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。
2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。
(二)一般常見業者預售契約之約定條款：
乙方(建商)應負責於本開發基地建造執照法定期限內正式動工興建，並於開工後○○○個工作天完工，並向主管機關完成申請使用執照。
(三)其他應注意事項：
1.開工與完工日期均應以日曆天為準，而非工作天，而更重要的是，務必註明哪一天開工，例如民國○○年○○月○○日開工，日後才得據以追蹤計算取得使用執照日期，也唯有如此，才得以權責分明，避免衍生無謂紛爭。
2.是否有如台北市因應新冠肺炎影響，於2020年4月24日發布建照增加建築期限2年之期限：「受新冠肺炎疫情波及，營造業勞力及原物料嚴重短缺，影響建築工程正常施工進度，為舒緩目前建築業困境，即日起至2020年12月31日期間，凡領得本市建造執照或雜項執照仍有效者，均可自動增加建築期限2年，且無須另行申請」，以期充分了解實際交屋期限。
七、內政部揭預售屋契約五大陷阱─簽約停看聽，詳閱內政部版契約
有鑑於近年預售購屋糾紛頻傳，尤其是2020年排隊炒房更容易導致一些民眾遭誤導高價買房，甚至受到接待中心現場限量銷售之炒作氣氛影響而匆忙購買，因此，內政部特別在2020年10月21日發布「買房要注意！內政部揭預售屋契約5大陷阱」的新聞稿，提醒購屋者保障自身權益。
以下謹就內政部發布的預售屋契約五大陷阱訊息，再搭配「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定條文以及筆者加註之「其他應注意之關鍵點」，提供購屋參考：
【內政部提示重點】
(一)為保障民眾購屋權益，地方政府每年都會查核業者是否符合預售屋買賣定型化契約的規範。內政部特別提醒，預售屋契約中常見缺失有「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」、「驗收」、「保固期限及範圍」及「房地面積誤差及其價款找補」等五大項，若建商提供的契約違反規定，民眾可要求改正，或向主管機關檢舉，以保障自身權益。
(二)若民眾發現與建商簽訂的契約條款，違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，民眾可以依消費者保護法第17條規定，主張無效。同時，建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任，訂定對消費者不利的條文，以維護自身權益。
(三)內政部最後提醒，民眾簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率，一定要詳閱契約內容，並採用內政部版契約，若發現不動產業者提供的內容違反規定，可要求修改契約條款；同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣(市)政府查處。
房市景氣漸朝軟著陸方向發展，在建案餘屋越來越多情況下，少數體質不良的建商恐將面臨流動性風險，因此，現階段購屋置產務必以品牌信用良好的建商為首選！
