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結婚買房登記誰名下?專家:別聯名登記 有3大不利

很多人擔心婚姻是「愛情的墳墓」,婚前甜蜜蜜,婚後盡是「柴米油鹽醬醋茶」的生活瑣事。尤其剛結婚的年輕夫妻經濟負擔較重,另一種「房」事一不小心就會點燃「戰火」。婚後要住家裡?還是買房自住?若買房到底要登記誰名下?地點該買在哪裡?更是一大學問,讓專家來幫你做出正確的抉擇。

【房產王牌】結婚了房子登記誰名下?專家提醒:千萬別這麼做(示意圖/取自Getty)
【房產王牌】結婚了房子登記誰名下?專家提醒:千萬別這麼做(示意圖/取自Getty)

首先很多新婚夫妻決定結婚就一定要買房,或是跟公婆住了一段時間不適應,想要出來享受二人自由空間,好不容易籌了頭期款也挑好房子,但到底該登記誰的名字呢?

中信房屋顧問師林家民給剛打算結婚的新郎、男朋友或是新手丈夫的良心建議:「買房最好用老婆名字!過得比較好」、「安太座比安太歲重要」。

更重要的有件事千萬別做-那就是「千萬不要聯名登記!」。這些話不是在開玩笑!而是有三大專業理由。

林家民解釋,一般夫妻買房想聯名登記,主要是不放心,以為聯名登記後,有一方要賣房的時候,需要另一方同意。事實上萬一有「意外」,聯名登記根本無法阻止曾經甜蜜的另一方賣房,他(她)不需另一方同意,依舊可以賣出2分之1產權給第三人,市面上也有不少投資客或業主願意買進這種不完整的產權。

聯名登記不僅沒有辦法箝制另一方賣出部份產權,更有三大缺點。

缺點一:房貸首購優惠一次用掉2個

聯名登記一次就用掉二個首購名額。目前包括青安或是許多房貸優惠貸款條件都是首購族,聯名後一次就用光了。

缺點二:土地增值稅優惠也是一次用掉2個

 

還有之後若想換屋或傳承時,土地增值稅優惠只有一生一次,也是一次就用掉2個名額,相當不划算;一般土增稅利率是20、30、40%,而優惠利率一生一次可享10%稅率。夫妻二個人各自有10%可用,可買2棟房或換第2屋時各自登記各自使用,若二個人聯名就只剩下二人合計一次10%,一生一次用過就沒有,相當可惜。

缺點三:向銀行借貸條件不好無寬限期

三是銀行也不喜歡聯名登記,若原夫妻名下已有房產,房貸可能會打折扣,用第二房的購屋條件辦理,也無法享受寬限期,可說是有弊沒有利。

那麼新房到底該怎麼登記才能避免「人財兩失」呢?林家民提供專業的解決方式,他說民法夫妻有共同財產制的保護,要依以下幾個步驟進行(採分別財產制的夫妻這裡不討論)

步驟一:先登記結婚再買房

因為民法規定,婚後擁有的財產是「共同擁有」,因此若想擁有共同財產的保護,那就要先登記再買房。買房再登記結婚,那結婚前財產不能均分。

步驟二:登記老婆的名字就對了 除非老公職業有優惠

林家民說,有了共同財產制保護,無論登記誰的名字都沒差,他建議新郎倌「登記老婆的名字就對了!」以後過得好比較重要。如之前說,也不要留二個人的名字當記念了,有弊無利。

不過這點也有例外,銀行貸款一般會看經濟條件最好的那位,所以萬一老公經濟條件更好或在台灣百大企業工作,甚至具軍公教身份,用老公登記首購,貸款優惠更好,建議老婆也可以放心登記老公的名字。

步驟三:登記時多加一個手續:預告登記

林家民說,一般房仲業都會建議客戶,房子登記老婆名字,先生做「預告登記」, 也就是說老婆未來想要移轉房產或是設定抵押借款時,都需要預告登記人同意,這樣才會有互相牽制的效果。預告登記只要買房子時請代書一併代辦,需多一筆費用,大約6000元左右。

【預告登記小詞典】

預告登記是限制登記的一種,是預為保全對於他人土地建物權利變更,而向地政事務所申請,限制登記名義人處分其土地建物權利的登記。此舉在於防止不動產的所有權人轉賣或拿去設定抵押借款的登記。