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交屋時出水量大、水管通,為何住沒多久就堵塞?營建業8年老鳥曝「驗屋3個眉角」:流程及費用一次看

Yahoo奇摩房地產編輯部
2023年07月24日
 

 

「驗屋就像房子做健康檢查,中古屋要考量原始結構問題,新成屋重點放在防患於未然。」

 

 


 

1.哪種房子需要驗屋?

 

2.驗屋不是水龍頭有水?燈泡有亮就好?

 

3.驗屋要幾天?價格怎麼算?

 

在不動產的價值鏈裡面,以前並沒有所謂「驗屋」的說法,比較相近的就是「點交」,進到房屋後這邊點一點、那邊看一看,一切都有就沒問題。

如今,有了「驗屋」的出現,買賣房屋更有保障,這也成了我目前的跨界新斜槓。

中古屋 vs 新成屋 誰更需要驗屋?

若是購買中古屋,大部分都會透過仲介,此時就會考量仲介的中立性,攸關是否需要驗屋,然而過程中若有什麼事情,是否就由房仲公司出面處理?

對於房仲來講,他是作為兩方的橋樑,當然也會告訴買方:「我已經跟賣方確認過了,這裡不是凶宅,也沒有漏水的問題!」所謂凶宅的部分,今天先暫且不論,我們單純來談漏水這件事。

有時候賣方可能不是故意要隱瞞,他也不知道房子有什麼問題,自己住的時候好好的,甚至於有些是裝潢起來,房子賣出去了以後,才發現原來有一些問題,不一定是漏水,可能是給水系統或者是電力故障,此時才發現原來那麼複雜,卻沒有人可以幫上忙!

以新屋來講,驗屋就更需要了,因為新屋的對方就是賣房子的建設方,理論上賣房子的人如果有什麼瑕疵,可能就會比較有所隱瞞,因為沒有一個中立的房仲來當橋樑。

一、給排水檢查:不是打開水龍頭,出水量大、水排得掉就代表沒事

一般的集合住宅,真的是一個非常複雜的工種或是產品,以水電來講,我想沒有任何一個建設公司想要把水電做不好,因為水電的維修很麻煩,可是一棟集合住宅可能100戶完工,能確保所有的這個落水頭、水龍頭、管線,通通都沒有問題嗎?有時候也很難講。

因此,在交屋前,至少把水電的部分做一個確認,我認為這些也都是必要的一環。

因為建設公司的營造發包,也是找一個水電下包,然後包工再去找水電工班,然後水電工班資歷跟經驗,可能有所落差,就把它完成了。表面上看起來當然是沒問題,但是內部有沒有問題,那可就不一定了。

在沒有驗屋公司之前,我想大家買賣房子,不管是新屋也好、中古屋也好,最容易看給排水的方式,就是把水龍頭打開,然後沖一下,觀察流水和洩水的速度是不是順暢,就這樣結束了。可是實際上在使用的時候,並不是這樣,有的人太過,就要給它開個10分鐘,如今是缺水的時局,不免覺得頗為浪費,而有些人則是開一下評估有進水和洩水就好了。

現在的驗屋可能會運用「內視鏡」,剛剛提到健康檢查,其實真的很像人體檢查一樣,採用內視鏡觀看水管的內部,把鏡頭伸進去,確認有沒有阻塞。

各位可能會想:「新房子阻塞什麼呀?」因為施工是很多人經手,有些人求方便,可能在這個施工的過程當中,遺下水泥或是一些污損物等等,使用水管的過程好像沒事,可是當我們用內視鏡檢查的時候,就發現裡面掛了很多水泥塊,甚至有一些雜物,可能已經阻塞50%。檢測的時候,感覺水路還是相當順暢,但搞不好住一段時間就會堵住了。我們當然不希望發生狀況,可是不可避免的,往往就有這些情形。

二、電力檢查:不是燈泡有亮就好,「電器箱」藏魔鬼細節

再講到電力的部分,現在的電也非常複雜,有110、220伏特,有些人買了新屋,他要「客變」,就把這個線拉到那裡、那個線拉到這邊,如果沒有經過仔細查驗的過程,只是拿顆燈泡放上去:「好,它有亮!」裡面的瓦數或是接線的部分,可能都有問題。

我們最常做的一個檢驗就是打開電氣箱,就會發現電氣箱如果是亂七八糟的線,通常這一家可能要仔細檢查,因為連一個電氣箱都很混亂,配線都排不好的話,以小看大,整體水準肯定有問題。這也是為什麼買中古屋,有些人會強調要水電重拉,這個就是重點。

其實我們也不鼓勵所有新的水管、水電,通通埋在水泥裡面,因為這已經是過時的方法,因為一旦埋進去,一到遇到需要維修的時候,就會變得相當複雜。所以遇到水電需要重拉,我們也會鼓勵明管、工業風,盡量縮短這種以後可能產生問題的方法,就是要讓消費者知道──我到底買到什麼樣的房子。

三、衛浴設備:進口的名牌造型馬桶,反而容易堵塞?

此外,現在新的馬桶已經不是密閉式,前面有做一個小開口,萬一堵住的時候,自己拿一個鐵絲勾一勾就通了。

這就講到另外一個問題了,因為現在的人對於很多居家用品,他認為是一種享受,想要追求名牌,所以有人會在裝潢的時候或是建商說:「我用一顆進口馬桶,非常時尚漂亮,整體造型怎樣……。」但殊不知它可能比較容易堵塞。

我們在檢查時,也可以看得出來,建商是否有針對不同的建材設備,能夠有不同的維修或是裝置的方法,才不會造成搬進去以後,可能需要維修的地方多不勝數。

不過,以驗屋公司的標準,通常會拿一些基本配置圖進行比對,絕對不足用肉眼或是儀器稍微檢測就好,還要比較當初施工有沒有確實,這些都是驗屋公司要做的事情。




▲不管是新屋也好、中古屋也好,為什麼住進去沒多久就阻塞?專家表示,因為施工是很多人經手,有些人求方便,可能在這個施工的過程當中,遺下水泥或是一些污損物等等。圖/Getty

驗屋時間要多久、價格怎麼算?驗屋費用和流程一次看

驗屋是以每一次的案場,以一般集合住宅來講的話,大概都是一個半小時到二個半小時之間,根據坪數的大小來計價。

因為沒有辦法驗到公設,假設一般室內面積,在這個15到20坪左右的話,也許驗屋的費用大概就是一萬到兩萬,甚至有些是更小一點的範圍,可能連一萬塊錢都不到。

然而,當我們都買了1,000萬的房子了,只需要花一點點的錢(可能連1%都不到,只有0.1%),就可以讓自己住得更安心,我認為是一個必要花費與投資。

驗屋工作最後會出具一份驗屋報告,跟健康檢查很像,並且把紅字的部分逐一拍照,比對提供出現什麼問題、產生的狀況又是什麼,買家或屋主可以依著這份驗屋報告,決定是不是亟需解決的問題,如果是問題,就需要去維修;如果不是問題,至少也能心知肚明,我知道這個房子某些地方可能有問題,但我就是不想要重新油漆,在那兒擺個櫃子也是很好。

因為並非所有的缺點都需要維修,就跟健康檢查報告一樣,不是所有的紅字,都覺得好像很嚴重,必須趕快處理。但是它會讓你知道,你的房子(身體)到底長什麼樣子,有哪些需要特別留意的地方(部位),作為未來需要定期觀察、持續追蹤的選項。當我們越瞭解自己的房子,越能夠幫助自己做出正確的決策。

提醒:別掉入專業坑,驗屋項目不是越多越好

因為自己開始踏入驗屋這個行業,實在是有感而發。所以,這篇想要分享兩個「不是越多越好」。

1. 檢驗項目,不是越多越好。

很多購屋者想要找驗屋公司時,會有一個迷思,花同樣的錢,當然要挑能夠檢驗越多的公司,常常有人打電話來就間:

「XX公司這機的價格可以檢驗27項,只要多加XX元,又會增加X項。」我們就要花很多時間去比較和說明,「他們的這項」跟「我們的這項」哪裡一樣、哪裡不一樣。

買東西多方比較是合理的,嫌貨才是買貨人,但是購屋者在做驗屋決策時,若是太拘泥於檢驗項目多寡,有時會掉進另外的「專業坑」。

每一家驗屋公司的分類方式可能有所不同,甚至在敘述說明時,也可以特意寫成不同項目,其實是在做一樣的事情。若為了消費者只看總數,難道要故意把一個項目拆成五個項目嗎?

此外,不一定每一個項目都有其必要性。舉例來說,有一家同業新增「室內空氣品質檢測」,就難免令人納悶。

以一間新成屋來說,窗外是「大馬路」跟「靜巷」,或是檢測時「開窗」與否,空氣品質應該就有差別。那麼要檢查「這個項目」的目的性,到底是什麼呢?

有些建案「沒有開窗」也可以當「多一個房間」的設計,檢查結果跟 「有開窗」的比較,「沒有開窗」的空氣品質自然不好!

還有兩組檢測,也是屬於「加減做一下」的類別,例如甲醛和電磁波,這兩者和購屋合約其實都沒有直接關係,如果都還沒有裝修,甲醛就是僅供參考,應該要在裝修之後、人住之前來檢測,才比較重要。

電磁波也一樣,測量結果也是僅供參考,有些外部環境影響也很難改變。絕大多數的空屋內,也很少有電磁波問題。

或許我可以為了迎合購屋者,反正你想要,我就加上去,但是其實是沒必要的做法,我也同樣直言不諱,這才是想要建立驗屋標準的態度,不是要隨波逐流。

2. 檢驗缺失,不是越多越好。

當然,沒有購屋者希望自己買的房子,間題一大堆,多到「馨竹難書」。但是會跑出另外的心態,同一個社區交屋,你找 A 公司檢驗,報告說有100 多項缺失,結果我找B公司檢驗,只有60 項不到。

好奇怪啊!會不會有沒有檢查到,或是檢查漏掉呢?也因為這樣,有些驗屋公司「學會」多做就不算錯,列的缺失越多,表示「我越嚴格,也越用心」,搞到建商的營建工程人員,看到驗屋公司就滿臉嫌棄,覺得你們就是要來挑毛病!

以上這兩種都是「不健康」的狀況,對於買屋、驗屋、交屋這三方來說,無法達成三赢局面。

其實驗屋還真的是最小的一部分,重點是對於購屋者,若無法真正得到實質好處,千萬小心不要掉入「越多越好」的陷阱裡。實用好住,能夠得到好房,才是購屋的根本目的!

 

作者簡介_朱承天(羅姐)

「中華民國全國驗屋標準推廣協會」發起人

標竿驗屋科技公司負責人

曾在營建行業工作前後八年,擔任過營造公司董事長特助,系統模板業務主管及推廣主管,營建工地管理主管,新建案交屋專案經理等。且在零售業購物中心及連鎖店,擔任行銷及營業主管多年。

本文摘自博思智庫《羅姐談房屋檢驗攻略標竿:預售交屋、成屋交屋、中古屋驗屋程序輕鬆上手!》