2023/06/09 11:02文/記者朱語蕎
向銀行增貸要特別注意借貸人和保證人差異,以免被課徵贈與稅。(資料照)
購置不動產的優點除了保值外,還有變現的能力極佳,除了買賣以外,銀行貸款也是變現的好方法。一般的房屋貸款,都是以本息攤還的還款方式,早期的房屋貸款都是以15年期或是20年期為基準,所以只要繳息正常,經過5年左右的繳納房貸,通常償還本金相當可觀,如果再加上房屋的增值,需要資金時,可向原貸款銀行進行增貸,對於有資金需求的人來說,是一個好的方法,不過,要特別注意借款人和保證人,以免被課徵贈與稅。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到,個案中的林媽媽年近60歲,繳納了5年本息攤還的房屋貸款,不曾延遲,再加上這幾年房地產的增值,某天林媽媽開口想增貸100萬元,銀行也馬上答應,收件辦理。
案件進入審查程序後,因為林媽媽已經60歲,償還能力不足,故要求女兒當借款人,女兒一口答應,補足資料後,案件很快的通過,貸款很快的撥款給林媽媽。直到最近,林媽媽希望把這間房屋登記給這個女兒,因為還有另外一位兒子,為了避免爭議,決定以買賣方式辦理過戶。
林媽媽和女兒正式簽立房屋買賣契約書,以2成自備款,8成銀行貸款的方式辦理過戶,依照《遺產及贈與稅法》第5條規定:「二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論,但能提出已支付價款之確實證明不在此限」,也就是不需繳納贈與稅。
可是問多年前林媽媽的那筆房屋貸款,因為銀行的「權宜之計」,借款人寫成女兒名字,買賣契約書的8成銀行貸款核撥是清償自己借款,不是撥款給媽媽,這樣會被課徵贈與稅,該怎麼辦?
鄭文在表示,年邁父母有房有資產,但若要向銀行增貸,往往會被銀行要求以子女當作「借貸人」,確保未來償還能力,因此,若當下的房屋有貸款存在,以兒女當借款人向銀行貸款時「借新還舊」,很可能符合遺產及贈與稅法第5條「視同贈與」,而被被課徵贈與稅。
他也提醒,若有年邁的父母親要向銀行貸款,要特別注意借款人和保證人的差別,別讓自己陷入被課徵贈與稅的窘境。