買一塊農地蓋自己心目中的農舍,享受度假般的鄉村退休生活,是許多都市人心中的夢想,尤其是都會區的房價上漲的現實,許多購屋民眾有了移居鄉村的想法。房市達人賣厝阿明表示,其實,購買農地眉角也不少,尤其是該買多大的農地?可以蓋什麼?買農地有沒有什麼優點。
A‧資材室:
農地面積須達1000平方公尺以上,每1000平方公尺可申請20平方公尺資材室,換算為2%建坪依此類推。
B‧合法農舍:
農地面積須超過2500平方公尺以上(0.25公頃/756.25坪)並具有農民資格,同時要在農地縣市設籍及持有土地2年以上,才可以興建農舍。
C‧休閒農場申請條件:
1.農地面積須超過5000平方公尺以上
2.農用面積不以少於休閒農場面積90%
3.至少要有一條鄉級以上的對外道路
4.要是一塊完整的土地,不可以分散
例外:有寬度6公尺以下水路通過、政府公共建設致場區隔離、休閒農業區申請土地得分散二處,每處土地面積要超過1000平方公尺。
①不課徵土地增值稅(要農地農用)
根據《土地稅法》第39-2條規定:「農業使用農業用地,移轉與自然人,得申請不課徵土地增值稅。」必須符合以下三項條件:
A・作農業使用之農業用地。
B・必須取得農地農業使用證明書。
C・移轉與自然人。
也就是指農地要出賣時要作農業使用,並且是出售給自然人才可以申請不課徵土地增值稅,但因為是申請『不課徵』土地增值稅,稅捐機關會加以管制,假如日後沒有作為農用再賣出土地,就必須要繳土地增值稅了。
科普一下『不課徵』跟『免徵』關係『免徵』是指免除租稅負擔,土地漲價總數額從新計算。如:繼承、土地徵收、公地出售。
『不課徵』是指目前暫不課徵,將應課徵部分暫時保留,後續要課徵時再一併計算土地漲價總數額。如:配偶相互贈與、農業使用之農地移轉自然人、信託土地。
②免贈與稅
如果是要將農地贈與給《民法》第1138條的繼承人:直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母,是不用繳贈與稅的。贈與人必須在申報時檢附「農業用地作農業使用證明書」,同時受贈人必須在列管5年期間,繼續將農地做為農地用途,才能可以遺贈稅法規定免課贈與稅。列管期間沒有農用,將會被追繳稅款。
③免遺產稅
依《遺贈稅法法》規定,繼承或贈與農地可免徵遺產及贈與稅,但必須同時符合三項要件:
A・須是合法受贈人:直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母
B・取得農業使用證明
C・列管農作 5 年不能變更用途,仍作為農業使用
繼承人要向國稅局申報農地繼承或贈與,如不符合免稅條件,國稅局將追回遺贈稅。
④免所得稅
民國105年度以後取得之農地,符合不課徵土地增值稅之農業用地,免徵房地合一所得稅。105年度以前取得之農地,交易所得免納所得稅。出售農地前,記得向地方公所申請「農業用地作農業使用證明書」,以便適用農地農用免土地增值稅、免房地合一稅。
⑤免房地合一稅
可以免辦理房地合一稅申報的條件:
A・有農用證明
B・有申請不課徵土地增值稅
在交易農用土地想免房地合一稅,要有符合農業發展條例規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地,才可以免納房地合一稅。記得要有「農業用地作農業使用證明書」,另外向地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」,才可以免納房地合一稅。
有些民眾會以為土地增值稅繳款書金額為0元(免稅)時,就代表農地是屬於不用課徵房地合一稅的情形,但政府在認定上還是會以有沒有「土地增值稅不課徵證明書」為主,建議大家在農地買賣移轉前,先向地方稅稽徵機關申請證明書,避免事後遭到補稅甚至處罰!
(封面示意圖/pexels)