【房市觀點】挑建商 也要學會看「營造」

Yahoo房市觀察員/ 鄭ASH（資深房產媒體人）

最近跑了幾場記者會，除了開賣、動土、搞藝術展跟快閃咖啡進駐的，還有就是建商選定營造廠辦簽約儀式的攤。感覺起來，營造廠似乎很重要？當然重要！地是建商買的，要花多少營建成本是建商決定的，但蓋得好不好、工細不細，那可是營造廠決定的。也就是說「建商決定施工材質，營造決定施工品質。」再講白一點：「建商決定了房子的上限，營造廠決定了房子的下限」。

消費者心中會把建商分成專跟國外建築大師合作，或一出手就是頂級豪宅的S級建商，再來還有業績表不乏豪宅、名宅作品的A+級建商，推案量不少、買起來也算有口碑的A級建商、服務還行品牌也都有聽過甚至深耕在地的B級建商，以及風評差漏水工安意外多但首購產品推案量大，也找得到人做售後保固維修服務的C級建商。S、A、B、C之外就是那種區域型建商或名不見經傳的中小型建商。自然營造廠也會有分級，按法規最簡單就分甲級、乙級跟丙級，最簡單是依資本額分級，每級都有它可以承做的工程造價額與工程難度上限。有的甲級營造為了接好幾百億的政府大型BOT案或者造鎮案跟超豪宅案，資本額灌到好幾十億也是有的。看表最好懂：

值得注意的是，最近十年不少蓋過日本跨海大橋、奧運場館、車站和東京都廳等國家級建設業績的日系營造廠，也來台灣設支部，跨海做起營造生意。按市場潛規則來看，排名比甲級還高，畢竟台灣消費市場對「日系精工」還是很買單。所以，光是S、A、B、C五個等級的建商，對上日系、甲、乙（丙這種鄉下地按推案才會出現的營造廠我們就不算了），排列組合就有15種，認真計較起來，也會研究不完。

但也別太煩惱，我了解的C以上的建商，都基本上會找甲級營造，光去年統計台北市登記在案的甲級營造就有快有540家了，六都加新竹的推案基本都會找甲級，乙丙除了接些地方的造橋鋪路工程外，接甲級營造發的小包也夠飽了，更不用說有的甲級營造光把自己牌借出去給別人用舊吃飽飽，所有工都轉包出去。

建商找什麼營造廠，其實就是「行銷策略」的一種，像B、C這個品牌級別的建商還會特別去簽日系營造廠，搞個簽約記者會敲鑼打鼓造勢一下當賣點，拉抬一下銷售中推案的身價行情，想辦法在營造廠這欄購屋族會列入評估的項目上，PK掉同區同級的競爭個案。但有的A級建商則是同集團就有一家甲級營造，對消費者訴求的是「一條龍服務」「我們家蓋的，我們家負責」，另一方面對建商來說也更容易控制造價成本，自家建商品牌沒案的時候還可以出去外面接CASE。

至於房子交屋後出了問題，你會找誰？營造廠嗎？當然不是，你手上那份買賣合約營造廠有沒簽名，最後還是找建商。營造廠管理工地現場對建商負責，建商對購屋者負責。只是，現在市場也有一種說法，說是「受缺工問題影響，過去兩年全台營造品質都算不上太好，不少以前技術差被淘汰的又進到工地做，濫竽充數下品質不要管太嚴格，工地主任還不能亂罵工人，深怕把人罵跑了拖到工期又要被罰。」真實情況是不是如此，我也只是聽說，寫給大家參考參考。決定工程品質的始終是工地現場的「人」，買房子之後你自己有沒有去「盯」，也算是「人」的問題，你說對吧。

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