520檔期透出房市「小陽春」 房價回春契機來了？抑或低迷到年底…

根據內政部資料顯示，全台今年第一季建物買賣移轉棟數為6.4萬棟、年減幅24.2%，創下史上第4高記錄；被視為房市重要指標329檔期也不如預期熱絡，接續在後的520檔期是否會出現反轉？還是會持續低迷到928檔期，甚至走向房價大幅下修的情況，引發關注。

房價真的降了嗎？馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，相較於329檔期的慘澹，520檔期確實有點「小陽春」，整體房價有微幅下調，但並非「一致向下」，加上主計總處資料顯示，今年4月營造工程物價指數為109.60，在營造成本依舊高漲的情況下，建商面臨是否降價的兩難。

搶在打炒房上路前衝一波 520檔期餘溫可望拉長

何世昌表示，觀察今年以來預售屋買氣呈現逐月微幅成長的趨勢，「就像烏龜一樣往上爬」，主要是《平均地權條例》第47條之4規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」意即新法正式施行後，簽訂預售屋買賣契約的買受人，會被限制換約轉售。

但內政部曾說明，基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，以及保障財產權法理，正式上路前的契約可再轉售。何世昌說，不少買方看準新法正式實施前，預售屋仍有轉售機會，即便新法上路後房價會便宜一些，但無法轉售或轉投資，等同資金難以流轉，所以會出現一小波搶購潮。

不過，何世昌也提醒，預售屋跟中古屋市場是脫鉤的，預售屋會有降價空間，但中古屋不見得會有，推估520檔期的「餘溫」會延續到《平均地權條例》正式上路之後；畢竟市場要花一段時間適應新規定，混亂期會比較長。

專家估預售屋降價3%到10%不等「心臟夠強可進場」

何世昌說，按照現在的情況，928檔期勢必也會被影響，但多數業者並不會太期待，畢竟今年的推案量也不會太大，「反正最差就是這樣」。不過，想撿便宜也不是沒機會，預售屋降價空間約在3%至5%左右，中古屋有機會拋售，但跌幅時間會很短，「只要心臟夠大顆就有機會」。

不動產估價師公會專業推廣委員會主委陳碧源表示，現在市場是有價無量，加上《銀行法》第72條之2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時的30%；所以，建商有融資壓力，也會關注銷售量情況，必要時放出一些折價的單，或是加送設備等。

至於520檔期，目前是大型建商在撐，一旦中小型建商扛不住，決定下修價格銷售，會掀起「底價效應壓力」，屆時大型建商也得跟進，通常會先維持單價，並加送內部的設備，當銷售量不見起色就不得不讓利，初估有5%到10%的空間。

由於今年有總統大選因素，何世昌分析，選舉確實會影響房市，但要看是「哪一種規模」，以縣市長選舉大選來看，影響約1個月到1個半月左右，以去年底的選舉來推算，11月受到的影響較大；至於總統大選的影響時間就更長，3個月到半年不等，要觀察當年的大選情況。