房市拐點浮現 靠這三招議價買房沒煩惱

【黃鈺倫/採訪報導】近期房市轉冷，議價幅度增加，促使不少購屋族想把握機會買房，對此，專家指出，想買房第一步就是跟仲介培養好關係，才能第一時間就有好案件，而議價則有三招，首先可以先查實價登錄瞭解房屋周邊價格，不過若是依2022年的房價出價就是追高，建議可以看2020年這波漲勢前的價格；再來也可以先請銀行鑑價，一般來說如果可以買到低於估價的金額，基本上都不會買貴，最後則是可以從單價開始殺價，而後反推成總價後把零頭去掉。

圖/近期房市轉冷，議價幅度增加，促使不少購屋族想把握機會買房。

｜先瞭解屋主售屋動機 維繫仲介關係

目前房市盤整，House123執行長邱愛莉指出，若想要議價可以先釐清屋主售屋動機，首先就是要換屋或是有資金需求的屋主，由於售屋需求明確因此價格相對好談，另一種則是試市場水溫的屋主，多半價格開高高認為賣不掉就出租或等增值再出售，這類屋主一般來說就比較難議價，不過也可能因為房仲話術突然降價，此時就要把握降價機會，趕快下手。

因此若想要第一時間就有好案件，跟仲介培養好關係就是買房很重要的一環，若是cp值高的案子，仲介通常會第一時間通知準買方，沒成交的案件才會刊登廣告，因此通常好案件一般人連看到廣告的機會都沒有，建議買房前得先跟仲介打好關係。

圖/若是cp值高的案子，仲介通常會第一時間通知準買方。

｜開價前先查實價登錄或請銀行鑑價

再來，想議價第一步當然要先了解區域行情，民眾通常都會透過上網查詢實價登錄的方式來瞭解房屋周邊的成交價格，不過若是依2022年的房價出價就是追高，邱愛莉建議可以看2020年這波漲勢前的價格，然而這要視區域而定，舉例來說，像是南科因產業變化，基本面已經跟5年前不同，這類需求供給結構改變的區域，很難用過去的價格談，不過若是基本面沒有甚麼改變的區域，加上央行持續升息影響，就可能會有屋主釋出。

此外，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，開價前也可以先請銀行鑑價，由於多數人買房都會向銀行貸款，銀行也會針對物件進行鑑價，來決定放款金額，因此可以藉由銀行決定放款的成數與金額後，再進一步反推房屋總價，一般來說銀行估價都比較保守，如果可以買到低於估價的金額，基本上都不會買貴，然而每家銀行估價的標準都不一樣，建議可以多找幾家銀行估算貸款金額作參考。

圖/開價前也可以先請銀行鑑價，如果可以買到低於估價的金額，基本上不會買貴。

｜先從單價砍再反推總價並去掉零頭

出價後再來就是議價的部分，張欣民表示，買方可以從單價開始談，因為一開始就從總價開始打折，多數賣方通常不太能接受，所以可以從單價開始殺價，而後反推成總價後把零頭去掉，再試探賣方的意願進行議價。

此外，若是買新成屋或預售屋的話也可以從議價幅度大的戶別下手，舉例來說像是2樓、4樓等較不受歡迎的樓層，以及棟距窄、採光差或是無景觀的戶別，通常較難銷售，因此也會比較好議價。再來，民眾買房時常忽略車位價格其實也包含在總價當中，尤其不少建案會透過車位價格灌水，以墊高房屋總價，所以在買房時也可以另外針對停車位議價，達到減少房屋總價的目的。

Tips:

議價很常忽略的還有房屋狀況，邱愛莉指出，例如同樣的兩間公寓，若是一間要花200萬整修才能住，一個只要花50萬整修就可以住，每坪單價計算下來就有差，這也是要事先計算的，否則買到總價較低但是翻新完反而更貴的房屋，實際上也沒有比較便宜，所以屋況也是出價時需要考慮的問題。