扯！雙北千萬買房竟花470萬買公設？「頭期款都不夠買公設」4圖看懂公設比為何愈來愈高...

物價通膨、升息循環下，大環境一路墊高買房成本，買房難上更難！更令大家難以接受的是，雙北新建案平均公設比約35%，市場上甚至出現公設比高達47%的建案，千萬買房竟有約470萬花在買公設！等於苦存的頭期款還不夠你買公設，究竟為什麼法令愈改、公設比愈高？你真的了解什麼是公設比嗎？

樂居創辦人李奕農分析，造成公設比越來越高的原因有以下3點：

1. 雨遮不計坪不計價：近年法規修正，2018年後的建案，雨遮全面改為不計坪不計價，雨遮原本屬於室內空間，在不計坪之後導致公設比被拉升。

2. 小坪數規劃：小坪數規劃的建案，通常一層戶數會比較多，一層戶數變多也會讓公設比變高。

假設一層是100坪，以上圖為範例來看：

單層1戶：室內空間80坪，梯廳包含電梯間和逃生梯2個空間合併計算，約20坪也就是當層公設比20%。
單層3戶：單層戶數越多，梯廳空間越大，原因在於有額外的防火及動線設計規劃，梯廳空間大也導致了公設比提升。

3. 住商混合：以往是住宅區蓋住宅，商業區蓋商辦，但現在有很多住商混合的建案，因此衍生出很多一般事務所的問題，例如當層公用空間必須加設男廁、女廁和茶水間等等。在交屋時很多會列為用戶的儲物空間，但表面上的公設比相對會比較高。

公寓、華廈、社區大樓公設比怎麼看！

李奕農表示，近年公設比會演變到30%以上，很大的原因和建築法規的修訂有關，像是從民國94年開始建築法規規定8樓以上大樓新推案應設2座的直通安全樓梯，11樓以上需有排煙室，就造成很大的影響。

樂居研究部經理謝銘元補充，在土地越來越稀有的情況下，新大樓幾乎越蓋越高，所以2座直通安全梯和排煙室可以說是新大樓的標配，也因此把公設比拉升了到30%以上。

1.公寓：4~5層、未設電梯的住宅，公設比8%～15%。

2.華廈：7~10層樓，有電梯，公設比約為15%～20%。

3.社區：10層樓以上，有電梯，因建築法規規範，公設比約為30%以上。

謝銘元建議，如果想買到低公設比的房子，可以找民國94年修法前蓋好的建案，比較有機會可以找到。

公寓明明沒有公設，為什麼公設比有8-15%？

李奕農解釋，早期的建物登記，會把梯間列入室內面積，所以當層2戶的住家會1戶吃掉1半的梯間坪數。但公寓的梯間其實算是公設，所以都是公設比，甚至有的公寓會有地下室(防空避難空間)，這也是會被算到公設比以裡面的喔！

公設到底該怎麼定義？

沒有頂蓋的空間都不會被計算到公設比，到底社區裡哪些設施屬於公設呢？

1. 大公設：車道、大廳、機電室

大公設由全社區分攤，但由於分辨不易，是最容易被灌水的地方。

2. 中公設：健身房、閱覽室、KTV室

中公設是一般人認知的公設，由全社區的戶數分攤坪數，所以每戶分攤到的是有限的。
像中庭是被屬於法定空地，是不會被列入公設比

3. 小公設：電梯空間、逃生梯、梯廳走道

從公設看是否下手買房！

一、中古屋：公設要特別注意安全性和管理

1. 安全梯是否暢通：逃生梯有沒有堆滿雜物。

2. 最頂層是否進出：有些中古屋頂樓會被加蓋甚至封起來，未來逃生需要使用會是問題。

3. 公設是否正常使用：如果公設有正常使用代表管理的維護是好的。

4. 電梯、公佈欄管理費：可以觀察有沒有很多人欠繳管理費，如果有的話代表社區的管理上可能有出現問題。

二、新屋：要注意公設比有沒有被灌水、過高

1. 車位權狀注意是否<8坪：平面車設的登記坪數在10-12坪是比較好的，8-10坪算正常，低於8坪表示車道被灌到公設比裡面了。

2. 游泳池是不是室內的：公設有配備游泳池的話建議要買安置在室內的。

3. 是否有沒可用的公共設施：確認社區的公設內容，是否符合自己的需求。

4. 是否配備瓦斯：法規規定建商必須負擔牽瓦斯線的費用，很多建商因此整棟配給IH爐等，如果個人可以接受可能沒關係，但未來接手性可能會受到影響。