【觀點】內政部的房市多帖藥方見效了嗎？

黃丙喜／國家公益發展協進會理事長

今年第一季台灣六都的房屋移轉件數4.9萬棟，出現七年來的新低，相較去年同期衰退24%，再根據《好房網》的報導，今年到4月24日，七(六都加上新竹縣市) 的成交價呈現2-6%的降幅，是去年第三季高點之後的再次下跌。再向前看，去年四月，內政部向立法院提出「平均地權條例修正案」，強力宣示打炒房五重拳後，去年六都的房屋移轉件數就己縮減8.6%。房價高漲開始出現向下翻轉了嗎？

「住宅問題像一種慢性病，要多帖藥方逐步調理，須處理層面非常多，且服藥要有順序，不是把藥稀里胡嚕全部吞下去。」內政部長林右昌對當前房價高漲解方的想法，引起房地產相關的產學和非營利組織的高度重視。

病急要快治，但不能亂投醫，更不能頭痛醫腳。房價飆漲己是全台最大民怨，尤其是年輕族群，他們的投票動向勢將左右明年的總統大選。林右昌上任後射出房市三箭，最近並力拼「平均地權條例」的五項子法七月上路，期待在「買得起、租得好」上早日讓民眾有感。

房價降、屋好租  民眾有感的雙指標

打炒房好像與虎謀皮，從來不是簡單的事。去年四月，內政部推出「平均地權條例」修正案，即使在立法院遭到審議時程的拖延，以及建築業者的強力反彈；但是，該法明確宣示打炒房五大強力措施，包括：限制預售屋轉售、限制私法人購置住宅、檢舉不實交易獎金制度等，加上中央銀行縮減貨幣和提高利率、金管會限縮金融保險業貸放房地幅度，房價在六都開始出現盤整或下調的趨勢。《永慶房仲》分析，根據內政部統計月報今年第一季的全台建物買賣移轉棟數6.4萬棟，降至七年來的新低，而在經濟前景多空未明的狀況下，房價難有上漲的理由。

房價飆漲己近十年，社會大眾對於國民黨和民進黨政府，前後提出的打炒房政策近乎麻痺，也普遍認為居住正義多是選舉語言。這從去年九合一選舉中，大量都會區的中間和青年選擇缺席可為端倪。內政部今年四月祭出「新住宅三箭」，包括：擴大租金補貼適用對象、中產以下自用住宅貸款戶支持方案、建立「青年購屋積金支持機制」，有近5成民眾認為，短期內將有成效，態度上也轉向不滿意但可以肯定。

「租得好」是現階段年輕和弱勢族群主要的盼望。Ours、崔媽媽基金會和巢運等無住屋組織認為，高房價使得「購屋階梯」更難以在短期內被跨越，除非倚賴「家庭財富的代間轉移」。怎麼辦呢？可負擔、有尊嚴的「租者適其屋」變成他們務實的選擇。可負擔的租金是不超過他們所得和政府補貼總合的30%；有尊嚴是指房東不會不准設戶籍，並把承租內容透明化。在減輕房租負擔方面，內政部去年、今年各有300億元租金補貼，目前也正積極推動包租代管，以擴大租屋市場規模，同時明確執行〈住宅租賃契約應約定及不得約定事項〉，導正租屋黑市的不法現象。

買不起  仍是待解的民怨

房屋租金或購房貸款的補貼都只是一時的紓解，並不是真正的藥方。根本解除青年的房價之痛必須雙向並進，一在總經部份，中央政府的貨幣、金融、稅賦、利率、土地和住宅政策要同步執行；二在個體經濟方面，從建築、營造、投資、仲介等產業到人性投機行為也要全面兼顧，才不至於事倍功半。

擴建社會住宅到總住宅戶數的5%以上，無疑是保障可負擔房價最好的解方。台灣六都的房價家庭所得比都超過九倍，新北、台北是十二倍以上，超越國際公認的合理比六倍甚大。過去六年，社宅推動約7.3萬戶，明、後年將是社宅完工的爆發期，固然有助平抑房價，但數量上仍待加強。

土地取得困難和地方政府財政無法負荷是社宅擴建緩慢的兩大主因。內政部針對社宅規劃，改用大都會或生活圈來做國土和都會區域規劃，都市計畫則納入保存社宅土地的規定，未來在規劃捷運、交通路網、新的產業園區或科學園區時都要保存社宅用地。此一做法贏得產學界的普遍肯定。

業界當然反彈  政府應該堅持

任何打擊市場失靈的措施，必然會引起既得利益的反彈。政府打炒房尤其如此，因為建商一向是政治獻金的最大金主，立法院有建築背景的立委也不在少數。在《平均地權條例》預計七月生效實施前，和建築相關的政商人士一定不會只作璧上觀。

房市今天會演發成為慢性病，市場失靈和政府失職都是病源。居住正義在台灣已經出現嚴重的分配不均和程序不公，政府不能在應報正義上又再欠缺積極的作為了！

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