平均地權條例不溯及既往，為何投資客叫好、建商卻追打？
立法院今年一月宣布平均地權條例通過，且內政部宣布這次修正案不會溯及既往。房地產投資客聞訊歡欣鼓舞，應該站在多軍同一陣線的建商們，卻反過來抨擊這項措施。為什麼同一個政策會引發兩種不同的反應呢？
1. 不溯及既往，不是房市利多嗎？
立法院在今年一月宣布平均地權條例通過，並且內政部宣布這次修正案不會溯及既往以後，網路上的投資客們，紛紛興高采烈地慶祝。特別是聚集最多投機客的 PTT Home-Sale 板（俗稱房板）裡面，當時都紛紛在板上發表勝利宣言，說著政府果然不會真的打房、台灣房市果然最特別、房價絕對還會漲等言論。
如果你也是 PTT 鄉民、今年初也有在逛房板的話，你肯定還記得當時那些投機客的嘴臉有多得意了。
我們都知道投機客（短進短出炒作房價的人），永遠站在看多看漲的這一派，因此，當他們看到這個被媒體稱作是「給投資客開後門」的不溯及既往消息後，便更加深了投機客對於房價只漲不跌的信仰。
這樣看起來，既然投機客都站在多方，平均地權條例不溯及既往又讓投機客們如此雀躍，那麼不溯及既往的這個決定，應該是對房市回溫更有利才對，沒錯吧？
另一方面，除了投機客必定站在多方以外，另一派多方的大本營就是房產業者，例如房仲、代銷和建商，而當中最有話語權的就屬廣告經費最大的建商。
一般市井小民可能不清楚，現在傳統媒體有相當大比重的營收來源，就是來自建商的廣告預算，沒有幾家媒體敢失去建商這個金雞母，於是就導致你很難看到傳統媒體敢發表看空房市的論點（特別是那些本身就是由建商出資的電視台，永遠都在告知觀眾房價只會繼續漲）。
因此看到這邊，我們可以先了解一個大前提，那就是身為業者的建商與坊間的投資客們，都是立場一致的多方立場，他們希望房價要繼續上漲才會對自己有利，對吧！
但現在卻出現了一個弔詭的情況，那就平均地權條例修正案宣布不溯及既往以後，相較於投資客們的歡欣鼓舞，原本站在多軍同一陣線的建商們，如今卻反過來抨擊這項措施，指責政府如果不溯及既往的話，那麼這次的打炒房就是在打假的！
覺得很奇怪嗎？既然投資客與建商都屬同一陣營的話，為什麼同一個不溯及既往的政策一出，卻是天差地遠的兩樣情呢？為什麼建商會突然反而倒戈空方，反過來要求政府更停止這個，看起來應該是房市利多的政策呢？
今天 Zack 我就要藉由這則文章，讓你了解建商倒戈的真相，並且讓你深入了解接下來該如何在房市布局。
2. 建商並沒有被盜帳號，反而很聰明！
今年四月份，不動產開發商業工會的理事長，帶頭喊出平均地權條例應該要溯及既往的聲音，這個舉動讓很多消費者，以及同樣站在多軍的投機客們感到困惑，疑惑著為什麼同一陣營的建商，這時候竟然跑去跟空軍站在一起了，不禁讓人懷疑建商是否被盜帳號、還是吃了誠實豆沙包，才會說出這種無法置信的話。
但我現在想讓你知道的是：
- 第一，法律不溯及既往，才是正確的
雖然我不是法律專家，但勉強也是法律系畢業的學士，所以這點基本的法理還是有的，首先你要知道的觀念是，那些投資客即便買預售屋來炒作轉售，但這種行為並沒有違反任何法律，無論我們認不認同，他們的所作所為都是按照法律規定和市場機制在走，並沒有任何違法疑慮，有的只是道德問題罷了。
而平均地權條例修正案當中，針對預售屋合約不得轉售的規定，就是針對預售屋轉售的流通性給予毀滅性打擊，的的確確就是一項負面限制、絕對是一種處罰。
因此，如果讓這種處罰溯及既往的話，就會跟法律要維持社會秩序的初衷有極大衝突，因為一旦任何處罰法規都能夠任意溯及既往，那麼日後只要政府實施或更改任何法律，就有可能原本理所當然的合法行為，一夜之間成為了犯罪行為。
你可以想像一下，假設政府突然通過一項新法律，說抽煙是違法行為要抓去關，那麼在此之前所有癮君子隔天就要被警察通通抓起來，你覺得這樣合理嗎？今天合法的行為，到明天隨時可能被處罰，就跟法律要維持社會秩序的目標大相逕庭了。
因此，平均地權條例這些限制型的負面規定，即便大眾覺得忿忿不平，但不溯及既往絕對是正確又合法的，也不是為了幫投資客開後門，更不是政府想繼續鼓勵投機客炒房。
- 第二，不溯及既往，其實是更可怕的利空
我常常說：「一知半解，比不知不解更可怕」，相較於完全狀況外的投機客，還在網路上發表無腦慶賀，在情況內的建商們非常清楚，不溯及既往對房市與預售屋市場的殺傷力有多可怕。
如果你沒有耐心把本文看到結尾、懶得了解詳細原因的話，我這邊直接先告訴你結論：那就是平均地權條例的不溯及既往，反而是一種長期凌遲房市的巨大利空，大幅降低房市回溫的機會，更無法讓房價有上漲的可能。
怎麼說呢？接下來就要來深入說明，為什麼建商會突然倒戈空軍，突然大力主張要溯及既往的真相。
3. 房產業者最恐懼的空頭房市已降臨
我們先講一個簡單的小知識，影響房價的因素有四項，分別是供給、需求、資金和利率。
舉幾個你能眼見為憑的例子，以利率這件事來說，近期台灣央行不斷升息，所以台灣房市漸漸變的蕭條，其他升息力度較大的國家，例如美國、澳洲、韓國等，更面臨房價大幅下跌的情況；再看資金面，去年三月聯準會宣布升息與縮表後，使得原本的氾濫熱錢開始撤離市場、台美利差不斷擴大，導致台灣房市明顯從四月就瞬間反轉降溫。
需求面就更不用講了，由於台灣扭曲的房市制度（尤其是租賃制度），再加上華人有土斯有財的傳統迷思，現在誰的目標不是擁有一間自己的房？這個就是為什麼台灣的購屋需求始終很強、價格始終易漲難跌的原因。
最後談談今天的主題「供給面」，供給簡單是講由四大部分組成：
- 賣預售屋的建商
- 賣預售屋的一般人（例如投機客）
- 賣中古屋的屋主
- 賣中古屋的投機客
雖然這樣講不是超精準，例如都更合建之類的也算是供給量，但這四大部分幾乎就是住宅市場的供給組成。
理解這個基礎又重要的知識後，我們來看看目前台灣房市的現狀：
- 聯準會升息縮表，抽離支撐房價的氾濫熱錢
- 台灣央行連續升息，加速台房市修正力道
- 房地合一稅 2.0、平均地權條例修正案的打炒房趨勢
- 政府對土地融資和房貸放款的緊縮政策
- 2020-2022 預售屋供給量大暴增，至今還消化不完
相信現在已經不需要再像過去，得教什麼知識教你預測房市了吧，我們都知道「量先價行」、「沒有量就沒有價」的基本觀念，最近半年房市交易量萎縮的如此嚴重，尤其是 2023 年第一季成交量，比 2022 年萎縮 24%，創下史上第七低的數據；再根據台南市估價師工會，針對實價登錄的住宅均價統計結果，也發現全台六都和新竹的住宅房價，都全面從 2022 年的房價最高峰開始下降。
量縮價跌的現狀都明顯證明了：台灣房市，已正式進入空頭市場（買方市場）了。
4. 預售屋的龐大賣壓與競爭
回到平均地權條例禁止轉讓預售合約，以及為什麼建商希望要溯及既往這件事。
過去，很多投資客只花了一點點錢，就取得預售屋並且轉售牟利，通常轉售方式大概有兩種，一種是投資客透過自己人脈在外面賣，例如找房仲或自己的中人，但另一種更常見的轉售方式，就是直接請預售案場內的代銷幫忙賣。
所以，我們換到建商的角度來看看：
目前房市空頭導致買氣很差，買氣很差就導致預售屋很難賣出去，很難賣出去就導致預售屋無法漲價，同時還會產生餘屋、營運成本增加之類的延伸問題，因此空頭市場的來臨，現在已經讓建商相當煩惱了。
然後看看外面的情況，外面有非常多價格低的中古屋供給量，也在競爭為數不多的買方；然後再往裡面看，自己的預售案內竟然還有很多投資客，也在賣著自己的社區，而且更讓建商感到煩躁的點是：這些投資客的售價，竟然還比自己更低！
你要知道，通常會炒作預售屋的投機客，都是在建案還沒開賣之前（或最晚是剛開賣時），會在最早期就用最低的成本來取得物件，所以本身購買的成本就比較便宜了，再加上建商開賣後，通常至少會漲 1-2 次價格來刺激買氣、逼買方盡快做決定、營造熱銷的氛圍，因此在成本來就比預售案正常售價低的情況下，取得成本與建商開價的空間，這就是投機客獲利的價差。
這種運作模式在多頭市場沒有問題，因為市場熱絡、買方信心強、價格不斷追高，於是建商賣得好就會一直漲價、建商漲越高、投機客的獲利就越多，再加上很多建商開賣前，往往會先找投機客來團購掃貨，一方面能緩解自己的銷售壓力，二方面也能營造開賣就很熱銷的假象。
為什麼我會說是假象呢？是因為這些單位是到投資客手裡，未來還是會變成供給量回到市場上，並不是真的賣到終端消費者的手上，因此當然不能被列入已售出的額度，不過呢，因為投資客幫建商營造熱銷假象，建商調漲能幫投資客獲利，於是這種魚幫水水幫魚的模式，在多頭房市時，彼此都相安無事。
5. 然而，到了空頭市場就不同了
空頭市場讓建商的一般物件很難賣掉，就算不跟龐大又便宜的中古屋削價競爭，自己的預售案場內也有很多投機客在賣，因為投機客的成本比目前開價更低，再加上一定會有財力差的小投機客，萬一撐不住被斷頭的話，就會有 15% 的損失。
於是為了避免這 15% 的損失，勢必就得靠降價來止血，因此對這些投機客而言，最多就有 14% 的降價空間。
舉個例子，假設這個預售屋目前行情是一坪 100 萬，當代銷努力向客戶推薦時，客戶卻對代銷說：「可是我有看到你們社區，有人用 95 萬要賣，我也有看到要賣 90 萬的耶」，請問這個時候，代銷除了強調自己的戶型比較好以外，還能怎麼賣？
在這種投機客成本比建商低、又有 14% 降價空間的情況下，建商到底該怎麼繼續維持對外的開價？建商未來哪還有什麼本錢漲價呢？
對於市場上的買方而言，既然建商的待售單位這麼多，還有投機客願意用更便宜的價格賣，那麼買方的選項變多了、考慮時間也會跟著拉得更長了，只能用原價進行銷售的代銷就更沒優勢了。
因此，預售案內的投機客轉售供給量，就會讓建商芒刺在背、銷售綁手綁腳，更別說前幾年大多頭的供給量還沒賣完，等於建商必須一次面對中古屋供給量、同行預售屋供給量、以及自己建案投機客供給量的三面夾擊。
6. 把投機客一次掃出場，就是建商的目的
聽到這邊，你就能知道建商會在這時窩裡反，跳到空方去要求政府必須溯及既往的目的，就是要把這些礙事的投機客給掃出場，尤其是那些削價競爭、快要被斷頭的小投機客們，而且趕快把投機客掃出場的另一個好處，除了能夠讓建商奪回銷售主導權以外，就是投機客斷頭的 15% 違約金，全都會被建商拿走，成為建商的利潤或之後降價促銷的籌碼。
否則，請你思考另一種情況，一旦修正案往不溯及既往的方向前進，那麼投機客就沒有時間壓力，可以慢慢賣，讓這些投機客能繼續抱持著希望撐下去；於是，投資客的換約供給量一直卡在那邊、價格又比較便宜，就會讓其他的預售單位更加難賣，長期沒有銷量、沒有營收的建商，下一步就會採取「用時間換空間」的方式，把交屋時間拉長，去賭房市會不會莫名其妙就回溫解套。
可是一旦建商選擇延長交屋期限，那麼也能讓投機客被斷頭的交屋截止日繼續延長下去，就對建商形成惡性循環，再加上市場上還有前幾年的大量預售屋供給量沒消化完，又有這麼多中古屋也在搶買方，建商就會更加痛苦，不知道這個僵局究竟什麼時候才會結束。
就像〈凌晨三點鐘〉的歌詞：「有些事情要絕望到底，才能看得透」，當建商因為生意太差、絕望到底的最後，就會為了突破這個僵局，而選擇用最快速、最直接，也又最有效的解決方案，那就是：降價。
這時候一定會有人說：「建商怎麼可能降價？如果建商降價，那對之前的屋主怎麼交代？之前的屋主一起來抗議不是很難看嗎」，的確，如果建商敢用這麼粗糙的方式降價，不但會被屋主抗議，萬一被媒體拍到前屋主們來砸雞蛋的畫面，那真的丟臉丟大了。
然而實際上，建商會怎麼偷偷降價呢？通常建商一定會為了面子，表面上維持沒有降價，甚至還會小小幅度漲價的表相，實際上，卻給後期的購買者更多優惠，常見的優惠像是送家電、送家具、送裝潢，有些會直接在尾款的 5% 給與減免，或者直接送你各式各樣的現金禮卷，讓後來的購買成本比之前的已購者更低。
但這些事情，之前的已購屋主和媒體都不會知道，因為這些優惠都已經被寫進買賣合約中的保密條款內了，只有建商、代銷和後面的購買者才知道；而沒有做功課的韭菜們，就會佩服建商可以在房市這麼差的時候，還能賣得這麼好、賣到能漲價。
7. 買方要知道的正確觀念
別以為建商不可能降價、更別天真以為建商降價會賠錢，你知道一間預售屋的售價，平均有 25-40% 的利潤，是被建商拿走嗎？也就是今天我們花 2,000 萬買一間預售屋，就有 500 萬至 800 萬是建商賺取的利潤。
因此就算房市大蕭條，導致建商降價 5-10% 做促銷，請你放心，建商也不會因此虧到錢，因為他們還是賺不少的，所以你不用擔心建商會虧多少錢賣，你應該先擔心自己的口袋吧！
再加上，前幾年史無前例的房市大多頭，建商賺得那麼飽、口袋一大堆現金，因此建商絕對有足夠的資金，去因應未來房市太差的促銷降價成本。
再來看看今天的新聞，如果建商非常幸運，可以聯合施加壓力讓政府成功將修正案溯及既往，將這些過去幫自己營造熱銷景象、如今卻很礙事的投機客給一次掃出場，那麼不但預售案內的競爭供給量減少了、沒有斷頭戶在背後搞削價競爭了，而且剛剛提到投機客斷頭的 15% 違約金，也會全部流入建商的口袋，就能讓建商大進補了，也更有銀彈去做優惠活動了。
所以身為買方的你，不用猜測預售屋會不會讓利、建商願不願意降價這些事，更不要去相信因為原物料成本上漲、可能要徵收碳稅，所以害建商賣一戶就賠一戶的這種「黑心話術」了。
消費者永遠要記得，不要輕信那些「想要賣房子給你的人」的話，因為你們的立場是相反的，你需要的是買到理想的房子，他們則是要賺取佣金；如果你要上網做功課，就必須慎選你的資訊來源，因為業者可能會說謊騙你，但數據不會。
最後、我要對那些不好好看文章，直逛溜到這邊看結論的人說三個重點：
- 建商要求修正案必須溯及既往的原因，絕不是為了居住正義，只是單純想要把投機客的供給量一次掃出市場，順便回收 15% 的違約金，還能解決斷頭戶削價競爭的問題，否則這些供給量長期卡在那邊，對接下來三五年的預售市場，就是一種凌遲。
- 空頭市場就是買方市場，買方市場就是對買方有利的市場，現在有一大堆利空因素、卻又沒有任何巨大利多的環境下，房價不存在莫名其妙就會突然漲回來的機會，所以沒有急迫購屋需求者，耐心帶來的回報，會直接反映在你未來的購屋成本上。
- 反過來，萬一你有急迫自用需求、看到的房子又千載難逢，而且你本身的經濟能力又負擔的來（房貸本金加利息的支出，不要超過月收入 1/3），那麼這樣的客群，我就會建議你早點購買，即便賠錢也應該購買，因為你買房的目的不在於它會上漲、不在於買樂透，而是因為這間自住房能立即解決你的問題。
總之，既然現在是難得的買方市場，那麼時間優勢是站在買方這邊，現在該焦急的應該是建商和投資客，絕對不該是你，既然建商一邊被前幾年的龐大供給量追著跑、一邊又被投資客的換約供給量卡住，再加上建商就算降價也還是有高額獲利，所以一般買方不用那麼著急，多觀望、不要被話術影響、要是看到喜歡就果斷出價去試試，就是你能買到便宜的聰明做法喔。
文章結束前，我想分享一段真心話給近期想買房的你：買房的目的，應該是讓我們的生活變得更美好，如果勉強買了一間自己負擔不起的房子，導致房貸壓力讓自己失去生活品質、讓家人跟著我們省吃儉用，甚至還讓這個房貸成為壓力與爭吵的來源，那就沒有意義了，認同吧！
而想要讓買房這件事變的更美好，最直接的答案，就是盡量降低你的購買成本，讓口袋的存款來幫你帶來安全感吧。
核稿編輯：陳涵書
《商益》主張「商業是最大的公益」，報導專注於讓讀者理解資本力量、商業本質以及財經語言。歡迎加入 Discord 社群，並免費註冊訂閱商益電子報。
