預售禁換約應溯及既往？ 內行人揭「建商按讚背後原因」

《平均地權條例》針對預售屋禁換約，但不溯及既往，引發外界質疑是對投資客有利，不過房仲資歷超過十年、知名房產線上講師的Zack卻認為，該律法溯及既往才是建商所追求，顛覆外界刻板印象。

Zack在臉書發文，指稱《平均地權條例》通過以後，最多人憤恨不平的話題是法案沒有溯及既往，認為是幫投資客開後門，實際上卻有建商要求溯及既往，這種與大眾認知牴觸的現象，「正所謂內行看門道、外行看熱鬧」。

他表示，《平均地權條例》不溯及既往，當時炒房的投資客就沒有觸法，反而是凌遲房市，讓房市看空的時間拉長，對房市復甦更不力，這才是建商反彈的原因。面對輿論認為不溯及既往能讓房市回溫，他則駁斥這些觀點，更提醒預售屋市場將面臨龐大賣壓競爭。

▼專家認為，《平均地權條例》不溯及既往，當時炒房的投資客就沒有觸法，反而是凌遲房市，讓房市看空的時間拉長。（示意圖／EBC地產王）

打炒房剔除投資客 緩解預售賣壓

Zack指出，如果房市空頭導致買氣變差，投資客就很難換約轉售，建商的預售屋也會更難賣，此時預售屋不但要與中古屋競爭，還要跟搶著出場的投資客競爭，變成嚴重的賣壓去競爭少數買方，所以建商當然希望減少競爭者，如果《平均地權條例》溯及既往，那些賣不出去的投資客換約，最後就會違約造成供給量減少，對建商當然有好處。

他提到，這些斷頭投資客的換約供給量，可能輾轉回到建商的庫存量，於是投資客斷頭損失的15%款項，形同回到建商口袋，這就是建商的操作空間，如果預售案賣得不錯，此時把投資客斷頭戶按原價銷售，等到房子賣掉這15%款項也成功流入口袋，萬一預售案賣不動，至少也有15%的讓利空間做促銷，對建商幾乎也沒賠到錢，這就是呼籲溯及既往的原因之一。

▼專家說，《平均地權條例》如果溯及既往，那些賣不出去的投資客換約，最後就會違約造成供給量減少，對建商當然有好處。（示意圖／Pexels）

政令不溯及既往 建商憂削價競爭

Zack強調，面對賣壓沉重的空頭市場，《平均地權條例》溯及既往對建商最大的好處，就是不用跟自己建案內的投資客競爭，能把投資客的供給量清除，不會被削價競爭影響代銷銷售，這是對建商最有利的情況，所以業者才會公開喊話。

針對預售潛在買家，他給予幾點提醒，首先是需要慎選資訊來源，務必搞清楚目前預售市場的局勢，例如現在焦急的應該是建商、投資客，應該是偏向買方市場，這是購屋族可以善用的優勢，如果沒有急迫的購屋需求，建議慢慢觀望、慢慢研究，更有機會買到適合的房子。

（封面示意圖／EBC地產王）